Quelles sont les conséquences de la loi Alur pour les syndics de copropriété professionnels ?

le 20 nov. 2018 11:21:44

La loi ALUR pour l’accès au logement et un urbanisme rénové de mars 2014 a engendré certaines modifications dans le quotidien des professionnels de l’immobilier. Les syndics professionnels n’ont pas échappé à la règle : nouveau contrat, nouvelles missions et obligations, nouvelles exigences vis-à-vis de leurs copropriétés. Voici un bref rappel des principaux points qui ont évolué depuis ALUR.

Le contrat de syndic

Un nouveau contrat

ALUR a instauré un contrat-type pour tous les syndics de copropriété. Il est entré en vigueur au 1er juillet 2015 et a pour but d’encadrer de façon plus rigoureuse les relations entre gestionnaires et copropriétés. Il doit comporter les informations suivantes :

  • Rappel des missions et durée du contrat,
  • Conditions de révocation et de démission du syndic ainsi que les modalités de désignation du futur gestionnaire,
  • Informations concernant la fiche synthétique de la copropriété,
  • Liste des prestations du syndic de copropriété et modalités de rémunération associées,
  • Conditions de rémunération et de défraiement du syndic non professionnel,
  • Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires,
  • Procédure à appliquer en cas de copropriété en difficulté,
  • Modalités de reddition de compte,
  • Tribunal compétent en cas de litige.

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Une rémunération encadrée

Revenons sur les nouvelles règles entrées en vigueur depuis le 1er juillet 2015 pour mieux encadrer la rémunération du syndic. La loi ALUR a introduit le principe de rémunération forfaitaire pour tous les actes pratiqués par le syndic en ce qui concerne la gestion courante de la copropriété. Seront ainsi inclus au forfait par exemple la convocation ainsi que la tenue de l’assemblée générale, la gestion de l’entretien de la copropriété…

D’autre part, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 dresse une liste précise des prestations non incluses dans le forfait et qui peuvent faire l’objet d’une rémunération complémentaire. On retrouvera parmi celles-ci les études techniques, l’organisation de réunions ou encore de visites supplémentaires etc.

Le montant des honoraires est ensuite négocié entre le syndic et les copropriétaires et voté en assemblée générale à la majorité absolue.

De nouvelles missions

L’immatriculation et la fiche synthétique

loi alur copropriétéLa loi ALUR a instauré la création d’un registre des immatriculations permettant de répertorier toutes les copropriétés et de pouvoir repérer plus aisément celles qui pourraient être en difficulté. Le 31/12/2018, toutes les copropriétés devront être répertoriées et ce quelle que soit leur taille.

Pour toutes les copropriétés créées depuis le 1er janvier 2017 c’est le notaire qui est en charge de l’immatriculation mais pour celle créées avant cette date la mission revient au syndic de copropriété.

Plusieurs informations spécifiques doivent être renseignées lors de l’immatriculation initiale d’une copropriété parmi lesquelles on trouvera les données d’identification de la copropriété, les données financières, celles concernant le bâti ou encore les données relatives à d’éventuelles difficultés rencontrées par la copropriété.

Depuis ALUR le syndic de copropriété doit aussi créer et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété. Cette dernière peut être éditée à partir du registre national des copropriétés si la copropriété y est déjà immatriculée.

Le fonds de travaux

La loi ALUR impose aussi depuis le 1er janvier 2017 la constitution d’un fonds de travaux pour toutes les copropriétés sauf celles :

  • de moins de 5 ans,
  • dont le Diagnostic Technique Global n’a pas révélé la nécessité de travaux dans les dix prochaines années,
  • les copropriétés de moins de 10 lots qui ont voté la dérogation en assemblée générale.

L’objet de ce fonds, équivalent à au moins 5% du budget prévisionnel, est de permettre de financer de futurs travaux au sein de la copropriété. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle de l’ensemble des copropriétaires et ne sont pas restitués au copropriétaire en cas de vente de leur lot.

D’autres missions spécifiques

En plus de l’immatriculation des copropriétés et de la constitution d’un fonds de travaux, la loi ALUR a généré d’autres nouvelles missions spécifiques pour le syndic, comme notamment :

  • la réalisation d’un Diagnostic Technique Global,
  • l’obligation pour les copropriétés de souscrire à une assurance responsabilité civile,
  • l’ouverture d’un compte bancaire séparé et unique pour chaque copropriété,
  • la tenue du carnet d’entretien de la copropriété,
  • l’obligation de soumettre à l’assemblée générale la décision d’externaliser la gestion des archives de la copropriété …

Parmi ces nouvelles missions on notera aussi celles liées à la mise en place d’un extranet pour les copropriétaires.

 Tout savoir sur la Loi ALUR

L'extranet de copropriété

Vers une gestion plus transparente et plus efficace

La loi ALUR a rendu obligatoire depuis le 1er janvier 2015, sauf décision contraire de l’assemblée générale, la mise en place d’un extranet pour toutes les copropriétés. Elle indique que le syndic doit, sur un espace en ligne, mettre à la disposition des copropriétaires l’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble. loi alur copropriété

Bien plus qu’une obligation légale, la mise en place d’un extranet pour les copropriétaires peut représenter un véritable atout à la fois pour le syndic et pour les copropriétés. Cet espace en ligne sécurisé va permettre au gestionnaire de gagner en efficacité au quotidien et de proposer un service plus qualitatif vis-à-vis de ses copropriétés. En donnant libre accès aux informations concernant la comptabilité de la copropriété, le syndic va pouvoir d’une part mettre en avant la transparence de sa gestion et d’autre part gagner du temps en facilitant la communication avec ses copropriétaires. Par exemple il va apporter une réponse immédiate à tous les copropriétaires qui lui demandent une copie du procès-verbal de la dernière assemblée générale.

Côté copropriétaires aussi l’extranet représente un avantage certain. Le syndic va pouvoir les impliquer davantage en partageant avec eux les informations relatives à la vie de la copropriété : état des dépenses par rapport au budget voté, devis de fournisseurs… Ils vont être informés au quotidien sur la gestion de leur copropriété et seront mieux préparés pour prendre des décisions en assemblée générale.

L’extranet nouvelle génération

Certains extranets de nouvelle génération vont plus loin en positionnant la plateforme en ligne au centre de la relation entre le syndic et ses copropriétaires. L’extranet ne va alors pas se contenter de permettre la diffusion d’informations mais va devenir un véritable outil de communication en temps réel : accès aux informations mises à jour en continu, messagerie intégrée pour communiquer avec le syndic, suivi des demandes d’intervention… L’extranet permet ainsi en plus au syndic de copropriété de se démarquer de ses concurrents en proposant des services pratiques comme la possibilité de s’abonner en ligne au courrier électronique ou encore d’automatiser le règlement de ses appels de fonds… On va ici plus loin que la simple application de la loi pour positionner l’extranet comme un outil au service à la fois du syndic et de ses copropriétaires.

 

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