Les obligations légales du gestionnaire de biens

le 16 mars 2017 09:55:34

Vous êtes agent immobilier ou syndic de copropriété et vous souhaitez diversifier votre activité en vous lançant dans la gestion locative ? C’est un projet intéressant car il va vous permettre de générer un revenu récurrent pour votre agence et de créer de nouvelles opportunités commerciales. Mais avant de vous lancer, il y a quelques éléments à prendre en compte pour développer votre activité en toute sérénité car tout le monde ne peut pas exercer les fonctions d’administrateur de biens. Découvrez ici les critères indispensables à remplir pour gérer un patrimoine immobilier.


Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative consiste à prendre en charge pour le compte d’une autre personne la gestion de son bien immobilier mis en location : rédaction du bail, état des lieux, encaissement des loyers, éditions des quittances de loyers, réparation éventuelles… Pour exercer ces missions, l’administrateur de biens est rémunéré, il touche ce qu’on appelle des honoraires de gestion locative. De son côté, le propriétaire, également appelé bailleur ou mandant, est déchargé de la gestion courante de son patrimoine immobilier. Pour cela il doit signer un mandat avec le gestionnaire.

 

Posséder une carte de gestion

obligation agence immobilière gestion locativeComme indiqué dans l’article 20 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, la carte professionnelle est indispensable afin d’être reconnu comme compétent pour se charger de la gestion locative d’un portefeuille immobilier. Cette carte doit être délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie seule autorité compétente et doit comporter la mention « Gestion immobilière ». La CPI (Carte Professionnelle Immobilière) autorise également la détention et la gestion de fonds qui appartiennent aux mandants : loyers, charges, dépôt de garantie, indemnités d’occupation…

Pour obtenir la carte, il faut remplir les conditions suivantes en termes :

  • D’aptitude professionnelle : être en mesure de justifier d’une aptitude professionnelle dans le domaine de la gestion locative immobilière : ancienneté à un poste de gestion dans un cabinet ou une agence titulaire de la carte professionnelle et/ou diplôme sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales,
  • De moralité : l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer est établie par un bulletin n°2 du casier judiciaire,
  • D’assurance professionnelle : avoir souscrit auprès d’une compagnie d’assurance un contrat couvrant les conséquences financières de la responsabilité civile professionnelle,
  • D’immatriculation : être immatriculé au RCS attesté par un extrait K ou Kbis datant de moins d'un mois,
  • De garantie financière : il est obligatoire de souscrire une garantie financière auprès d’un organisme compétent, nous détaillerons ce point plus loin.

Attention les cartes professionnelles immobilières sont valables 3 ans, et depuis la loi ALUR, sont également soumises à des conditions strictes en ce qui concernent leur renouvellement. En plus de présenter une attestation de garantie financière et d’assurance responsabilité civile professionnelle, l’administrateur de bien doit aussi justifier du respect de l’obligation de formation professionnelle continue. Il doit avoir suivi au minimum 14h de formation par an ou 42h au cours des trois dernières années d’exercice. Cette formation doit être en rapport direct avec son activité professionnelle et toucher au domaine juridique, économique, commercial, technique ou encore liés à la construction, l’habitation, l’urbanisme et la transition énergétique. La formation doit nécessairement inclure 2h portant sur la déontologie.

Ouvrir un compte bancaire dédié à la gestion locative

Pour mener à bien sa mission de gestion locative, l’administrateur de biens est aussi dans l’obligation d’ouvrir un compte bancaire dédié à la gestion locative clairement séparé du compte bancaire de l’agence.

Certaines agences font le choix d’ouvrir deux comptes bancaires afin d’en dédier un aux loyers et à la gestion courante et l’autre à la conservation ainsi qu’à la gestion des dépôts de garantie mais ce n’est pas une obligation et ce n’est pas systématique.

 

Avoir une caisse de garantie

Les obligations légales du gestionnaire de biens Une caisse de garantie dans l’immobilier est un établissement financier qui a pour mission de garantir les fonds confiés à l’administrateur de biens. Souscrire à une garantie financière est une obligation incontournable pour tout professionnel qui souhaite exercer une activité de transaction, de syndic ou de gestion locative. C’est d’ailleurs l’un des critères exigés pour obtenir la carte professionnelle.

La caisse de garantie est une protection pour l’administrateur de biens, elle lui assure qu’il sera bien en mesure de restituer aux propriétaires les fonds qui leur appartiennent en cas de problème. Elle protège donc les fonds contre un éventuel risque d’insolvabilité. Pour assurer être optimale l’administrateur de biens doit disposer d’une garantie en mesure de couvrir l’ensemble des sommes qu’il détient. La législation indique qu’elle ne peut être inférieure à 30 000 € pendant les 2 premiers exercices, puis à 110 000 €.

La cotisation, à la charge de l’administrateur de biens est un pourcentage de l’ensemble des sommes détenues. Le montant de la garantie accordée est revu annuellement en fonction de l’attestation de pointe maximale des fonds détenus que l’expert-comptable communique à la caisse de garantie. A noter que la caisse de garantie peut exercer des contrôles pour s’assurer que l’administrateur de biens ne détient pas une somme plus importante que ce qui est autorisé.

Tout savoir sur la gestion locative

La responsabilité professionnelle du gestionnaire de biens

L’administrateur de bien a pour rôle de représenter le propriétaire bailleur et doit exécuter son mandat, dans le cadre de sa mission de gestion locative, avec compétence et efficacité. Si ce n’est pas le cas alors il peut voir sa responsabilité professionnelle engagée. Plusieurs manquements peuvent être considérés comme des fautes professionnelles comme par exemple un mauvais suivi des loyers ou encore une assurance habitation non renouvelée…

Le mandat fixe les limites de la responsabilité de l’administrateur de biens. A savoir que ce dernier n’est tenu qu’à une obligation de moyens pour ce qui est de la gestion courante mais à une obligation de résultat lorsqu'il intervient en qualité de rédacteur d'actes comme pour le contrat de location par exemple. Le gestionnaire est ainsi chargé de s’assurer de la solvabilité des locataires et des cautions avant de conclure un bail. Pour cela, il doit réunir tous les renseignements nécessaires sur la situation de ces derniers et s’assurer de leur pertinence.

 

Enfin, l’administrateur de biens, en tant que professionnel de l’immobilier, doit prodiguer à ses clients tous les conseils et l’assistance nécessaires afin qu’ils soient au mieux informés de leurs intérêts et qu’ils évitent des erreurs. La responsabilité du gestionnaire peut aussi être engagée en cas de défaut dans ce domaine.

Vous connaissez désormais les conditions indispensables à remplir pour vous lancer dans le métier de la gestion locative. Vous pouvez aussi voir le détail des tâches d’un administrateur de biens dans notre article dédié : « Gestion locative : les tâches d’un administrateur de biens ».

Si vous désirez voir un article sur un thème en particulier (syndic de copropriété, gestion locative, juridique, marketing…) n’hésitez pas à nous faire des suggestions en commentaire !

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