Contrat de location en 10 questions

L’administrateur de biens qui propose un service de gestion locative à ses propriétaires mandants va avoir pour première tâche d’assurer la signature du contrat de location puis de suivre le dossier durant toute la durée du bail. Ce document est donc un incontournable du métier de la gestion locative, décryptons-le ensemble.

1. Qu’est-ce qu’un bail ou contrat de location ?

Le bail ou contrat de location est un document écrit par lequel le bailleur ou propriétaire s’engage à mettre à la disposition du locataire son bien immobilier moyennant un loyer. Ce bien peut être de plusieurs nature : maison, appartement, garage, local commercial… 

2. Pourquoi faire un contrat de location ?

C’est le contrat de location qui permet de matérialiser les droits et obligations du locataire et du propriétaire d’un bien. ll permet de formaliser la location et sert de référence en cas de litige. 

3. Quel sont les différents types de contrats de location ?

• Le bail de location vide ou meublée, ou encore le bail étudiant sont les principaux baux d’habitation,
• Le bail mixte (commercial et habitation), commercial ou commercial dérogatoire (également appelé bail précaire car il permet au commerçant de louer en signant un bail de courte durée),
• Le bail professionnel concerne plutôt les professions libérales,
• Le bail saisonnier, comme son nom l’indique, aura une durée plus limitée, 
• Le bail emphytéotique est un bail de longue durée, 
• le bail garage mais aussi parking ou box.

4. Quelles informations doit il comporter ?

Il doit comporter les coordonnées du propriétaire ou de son gestionnaire ainsi que celles du locataire. Il doit faire figurer la date de prise d’effet et la durée du bail ainsi que certaines informations concernant le bien et le loyer pratiqué : 

• Le descriptif du logement (surface habitable, nombre de pièces, situation dans l’immeuble…), ses équipements ainsi que sa destination (qui définit le type de bail),
• Si d’éventuels travaux ont été effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location, leur nature ainsi que leur montant, 
• Le montant du loyer ainsi que celui appliqué lors du précédent contrat, 
• Le mode de paiement du loyer, des charges récupérables ainsi que le montant du dépôt de garantie.

Si le bailleur est représenté par un administrateur de biens alors le contrat de location devra également faire figurer certaines informations concernant les frais d’agence (partage des frais et plafonds de facturation).

5. Quelle est sa durée ?

6. Y a t-il un modèle type de contrat de location ?

Un contrat-type a été instauré depuis le 1er août 2015 et doit être obligatoirement utilisé pour toutes les locations de logements vides ou meublés. Cette obligation découle des dispositions de la loi ALUR. L’intégralité des baux d’habitation nue ou meublés signés après cette date doivent utiliser ce modèle.

Pour les autres contrats, pas de modèle type, chaque bail étant soumis à des spécificités liées par exemple au type d’activité qui sera exercée dans le cadre d’un local commercial.

7. Comment fonctionne la reconduction du bail ?

La plupart des baux sont des contrats à tacite reconduction. C’est à dire que si aucune des deux parties ne se manifeste le contrat est automatiquement reconduit sans aucune formalité. La reconduction d’un bail ne signifie pas la prolongation mais bien l’engagement sur un nouveau contrat de la même durée que le contrat initial. 

8. Quelle est la différence avec le renouvellement du bail ?

On parle de renouvellement du bail lorsque l’une des deux parties souhaite continuer d’occuper le bien mais à des conditions différentes de celles stipulées dans le bail initial. Par exemple, le propriétaire peut lorsque le contrat de location arrive à son terme, décider de le renouveler avec une augmentation de loyer. Il doit alors envoyer un courrier recommandé au locataire au moins six mois avant la fin du bail avec les références permettant de justifier que le loyer est sous-évalué.

9. Quand le locataire peut-il résilier le bail ?

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis dont la durée est stipulée sur le contrat de location. En location meublée, le préavis est d’un mois, en location nue il est de 3 mois sauf dans certains cas : 

• si le logement est situé en zone tendue,
• si le locataire peut justifier de l’obtention ou de la perte d’un emploi, d’une mutation,
• en cas de problème de santé justifiant un changement de domicile,
• pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé,
• en cas d'attribution d’un logement ouvrant droit à l’APL (Aide Personnalisée au Logement).

10. Et pour le propriétaire ?

Le propriétaire ne peut donner congés au locataire qu’au terme du contrat de location, sauf :

• s’il souhaite vendre son logement ou le reprendre pour l’occuper lui-même ou y loger un membre de sa famille, 
• s’il peut justifier d’un motif légitime comme un manquement du locataire à ses obligations (non-paiement répété du loyer…).

Le propriétaire doit dans les deux cas en informer le locataire par courrier recommandé en général 6 mois avant le terme du bail (3 mois pour un bail meublé). Le locataire pourra alors quitter les lieux dès qu’il le souhaite mais devra payer le loyer tant qu’il occupera le logement.