le 29 janv. 2019 10:58:00
Le mandat de gestion locative fait partie intégrante de votre quotidien d’administrateur de biens. Il s’agit du contrat qui vous lie en tant que professionnel de l’immobilier avec les propriétaires qui vous confient la gestion de leur bien immobilier. Nous vous proposons aujourd’hui de réviser vos classiques avec un récapitulatif de tout ce qu’il faut savoir à propos de cette étape clé de votre activité de gestion locative.
1. Qu’est-ce qu’un mandat de gestion ?
Le mandat de gestion est l’acte par lequel un propriétaire également appelé « mandant » délègue à un professionnel de l’immobilier autrement dit le « mandataire », la gestion de son bien. Le mandat de gestion est matérialisé par un contrat, rédigé en deux exemplaires et signé des deux parties.
Le mandat de gestion est obligatoire, il sert à fixer l’étendue de la mission de l’administrateur de biens ainsi que la rémunération associée. Il donne le droit au mandataire d’accomplir tous les actes liés à la gestion locative du bien au nom du mandant : encaissement mensuel des loyers, révision des loyers, régularisation annuelle des charges, éventuels travaux de réparation etc.
La durée du mandat de gestion est dans la plupart des cas d’un an avec renouvellement par tacite reconduction. Toutefois cette reconduction tacite doit être limitée dans le temps. A l’issue du contrat il est tout à fait possible pour les parties de signer un nouveau mandat immobilier, c’est l’occasion d’y apporter d’éventuelles modifications. Pour ce qui est de la résiliation du contrat, elle peut se faire par l’une ou l’autre partie en respectant un délai de 3 à 6 mois avant l’échéance annuelle.
2. Le contenu du mandat
Le mandat de gestion doit obligatoirement faire figurer les informations suivantes sous peine de nullité :
- L’identité du mandataire ainsi que celle du propriétaire mandant,
- Leur raison sociale,
- Le nom de la préfecture qui a délivré la carte professionnelle du gestionnaire,
- La confirmation comme quoi le mandataire a adhéré à une caisse de garantie financière,
- La désignation du bien dont dépend le mandat immobilier ainsi que sa localisation,
- Les missions du professionnel de l’immobilier dans le cadre de la gestion locative du bien,
- Les conditions de rémunération du gestionnaire,
- La durée du mandat et l’existence ou non d’une clause de reconduction tacite.
Selon les règles définies par les articles 1984 et suivants du Code civil et conformément aux dispositions de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2.1.70) et à son décret d’application (décret n°72-678 du 20.7.72), le mandat doit obligatoirement être formulé par écrit, numéroté et inscrit au registre des mandats du professionnel.
3. Le registre des mandats
L’administrateur de biens, en tant que professionnel de l’immobilier et titulaire de la carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » doit obligatoirement tenir un registre dans lequel il recense dans l’ordre l’intégralité des mandats immobiliers qu’il a signé.
Voici la liste des informations qui devront figurer dans celui-ci :
- le numéro d'ordre (il devra aussi être reporté sur le mandat),
- la date du mandat,
- le nom du ou des propriétaires mandants,
- l'adresse du ou des propriétaires mandants,
- la nature des biens ainsi que leur situation (s’il s’agit d’un immeuble ou d’un commerce par exemple),
- l'objet du mandat, « gestion locative » dans notre cas mais cela peut être aussi négociation, inventaire…
- la date de la fin du mandat.
4. Les pouvoirs transmis au professionnel
En signant le mandat de gestion locative, le propriétaire confie des missions et confère des droits au gestionnaire. La première responsabilité de l’administrateur de biens est alors de trouver un locataire solvable pour occuper le logement. C’est lui qui vérifie les profils des candidats et une fois trouvé le locataire, il prend en charge la rédaction ainsi que la signature du bail.
Le gestionnaire devient l’interlocuteur privilégié du locataire avec qui il établit l’état des lieux d’entrée et à qui il remet les clés. Il est de la responsabilité de l’administrateur de biens de s’assurer que le locataire a bien souscrit une assurance. Il peut également conseiller au propriétaire de souscrire une assurance loyers impayés.
Le mandat de gestion locative définit ensuite de façon précise les autres missions relevant de la gestion courante comme l’encaissement des loyers, la gestion des impayés, l’entretien du bien… Le gestionnaire prend aussi en charge la gestion des éventuels sinistres ainsi que le paiement des charges de copropriétés. Il peut également être amené à représenter le propriétaire mandant auprès d’organismes publics ou du syndic de copropriété qui gère l’immeuble.
5. Les honoraires de gestion
L’administrateur de biens perçoit des honoraires de location pour toute sa mission de recherche et de sélection du locataire ainsi que des honoraires de gestion locative pour tout ce qui a trait à la gestion du bien une fois le locataire dans les lieux. Les honoraires de gestion varient d’un professionnel à l’autre. La définition des conditions de rémunération du gestionnaire fait partie intégrante du mandat de gestion locative.
Les honoraires de gestion représentent un pourcentage prélevé sur le montant des sommes totales encaissées par le gestionnaire, soit le loyer et les charges. Il faut ensuite ajouter la TVA à 20 %. Les taux peuvent varier entre 4.5 et 9%TTC selon les administrateurs de biens et selon les zones géographiques. Le taux peut être défini librement par le gestionnaire mais il doit impérativement être affiché dans l’agence et sur son site internet.
La plupart des agences immobilières proposent également une assurance loyer impayé qui a pour but de garantir le paiement du loyer pendant une certaine durée même en cas de défaut de paiement du locataire. C’est l’administrateur de bien qui souscrit et négocie le contrat auprès de l’assurance pour le compte du propriétaire. Elle donne également lieu à une rémunération qui vient s’ajouter aux honoraires de gestion (de l’ordre de 1 à 2% des sommes annuelles encaissées).
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