La révision et l’encadrement des loyers en 10 questions

La gestion des loyers est l’une des principales missions de l’administrateur de biens dans le cadre de son mandat de gestion locative. Il est en charge notamment de fixer le montant de celui-ci, de veiller à ce que le loyer soit payé à échéance, mais aussi de la révision de celui-ci en tenant compte de la législation en ce qui concerne l’encadrement des loyers. Révision et encadrement des loyers sont des thématiques biens spécifiques. Voici un petit rappel sous forme de questions-réponses.

1. Qu’est-ce que la révision de loyer ?

Le loyer qu’un locataire paie au propriétaire du bien qu’il occupe ou encore à l’administrateur de biens qui gère le logement pour le compte du propriétaire peut être réévalué. Pour que cela soit possible il faut que toutes les modalités de cette révision soient précisées sur le contrat de location.

2. Quand peut-elle avoir lieu ?

La révision de loyer est possible une fois par an, soit à la date qui est indiquée sur le contrat de location, soit si ce n’est pas précisé, à la date anniversaire du bail.

3. Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?

L’indice de référence des loyers (IRL) est un indice publié par l’INSEE chaque trimestre. Il sert de base au calcul permettant de déterminer la révision du loyer d’un logement vide ou meublé. L’indice de référence peut être inscrit dans le contrat de location  sinon il conviendra de prendre en compte le dernier indice publié à la date de signature du bail.

4. Quels sont les règles de calculs à appliquer pour la révision du montant d’un loyer ?

Pour calculer la révision du montant du loyer il faut utiliser le calcul suivant :

Loyer précédent x IRL trimestriel année N / IRL trimestriel N-1 = nouveau loyer

Le propriétaire ou l’administrateur de biens va procéder à la révision de loyer à partir du calcul ci-dessus. Il enverra ensuite une lettre pour en informer le propriétaire et le locataire.

5. Quels sont les délais pour demander la révision d’un loyer ?

Depuis ALUR, le délai de prescription est d’un an. Le propriétaire bailleur ou l’administrateur de biens ne pourra donc plus réviser le montant du loyer s’il n’en a pas fait la demande au cours de l’année suivant la date prévue de la révision.

6. Que faire en cas de refus ?

Là aussi les délais de prescriptions jouent. Pour les sommes issues des révisions antérieures au 27 mars 2014 (loi ALUR) le délai de prescription était de 5 ans mais il fallait dans ce cas intenter une procédure en justice avant le 27 mars 2015. Depuis ALUR, le propriétaire bailleur ou l’administrateur de biens dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour réclamer le paiement du différentiel de loyer issu de la révision.

7. Peut-on augmenter le loyer en cours de bail ?

Il est tout à fait envisageable de procéder à une augmentation de loyer en cours de contrat de location si des travaux d’améliorations ont été convenus entre le propriétaire et le locataire. Ces travaux sont à la charge du propriétaire bailleur. Cette majoration de loyer devra être précisée soit lors de la signature du bail soit par l’ajout d’un avenant au contrat de location en cours.

8. L’encadrement des loyers, c’est quoi ?

L’encadrement des loyers permet de limiter l’augmentation du prix des logements vides ou meublés à la location. Il s’agit d’une réglementation qui est appliquée dans certaines zones géographiques dites zones tendues. Seule Paris fait exception depuis le 1^er juillet 2019. La ville expérimente un dispositif reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

9. Comment fonctionne concrètement l’encadrement des loyers ?

Lors de la première mise en location le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. Ensuite, en cas de renouvellement du bail, le propriétaire ne peut augmenter le loyer que s’il est sous-évalué et il doit pour cela respecter certaines règles que nous verrons plus bas. En cas de nouvelle mise en location avec un nouveau contrat de location au nom d’un nouveau locataire, deux cas de figure :

• Soit le logement est resté non loué pendant plus de 18 mois et le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer comme pour une première mise en location.
• Soit le logement a été loué au cours des derniers 18 mois et le montant du loyer ne peut être réévalué sauf si aucune révision n’a eu lieu au cours des 12 mois précédents. Dans ce cas le propriétaire peut utiliser l’IRL pour fixer le nouveau loyer qui ne pourra être fixé au-delà de la variation de l’IRL qu’en cas de travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire ou si l’ancien loyer était manifestement sous-évalué.

10. Que faire en cas de loyer sous-évalué ?

Le propriétaire doit tout d’abord pouvoir justifier de la sous-évaluation du loyer en le comparant avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et selon une procédure très précise. Il pourra ensuite proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé qui sera là-aussi calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des biens équivalents.

Si le logement est situé en zone tendue, l’augmentation ne devra pas dépasser 50% de la différence entre les loyers pratiqués dans le voisinage et le dernier loyer ou 15% du coût réel des travaux d’amélioration réalisés.

Le propriétaire doit ensuite faire parvenir une proposition avec le nouveau loyer au locataire dans les 6 mois avant le terme du contrat de location. Le locataire devra approuver cette proposition au plus tard 4 mois avant la fin du bail.