Fonds de travaux en copropriété : quelles obligations?

Le 1er janvier 2017, la constitution d’un fonds de travaux est rendue obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 5 ans. C’était l’une des mesures phares introduites par la loi ALUR du 24 mars 2014, loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Les détails concernant la mise en application de ce fonds de travaux étaient détaillés dans l’article 58 : “Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel”

À compter du 1er janvier 2023, plusieurs points vont être modifiés concernant les fonds de travaux.

Qu'est-ce que le fond de travaux en copropriété ?

Le fond de travaux est une enveloppe budgétaire constituée en avance par la copropriété dans le but de financer d’éventuels travaux de conservation ou de rénovation de l’immeuble. Ce fond, mis en place par la loi ALUR en 2014, est obligatoire pour toutes les copropriétés.  La constitution de cette provision permet aux copropriétaires d’anticiper les dépenses et évite que la copropriété se retrouve en situation d’impayés ou encore que l’assemblée générale n’arrive pas à se décider face à des rénovations indispensables.

Le montant de ce fond de travaux doit représenter au moins 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Cela équivaut en moyenne à 100€. Toutefois, l’assemblée générale peut décider de voter pour un montant supérieur à la majorité de l’article 25 et 25-1 (soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires et à la majorité simple en cas de second vote). Depuis 2023, si l'assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Le fonds de travaux loi ALUR a pour objet de financer les travaux obligatoires, à savoir ceux prescrits par la loi ou les règlements comme un arrêté préfectoral. Il peut aussi être débloqué pour des travaux effectués dans l’urgence, pour la sauvegarde de l’immeuble, et ordonnés par le syndic en amont de l’assemblée générale faute de temps. Le fonds de travaux peut également couvrir les travaux votés par l’assemblée générale et n’entrant pas de le budget prévisionnel, concernant la conservation ou l’entretien de l’immeuble ou des équipements communs comme l’ascenseur, le chauffage etc. ainsi que les études techniques indispensables liées à ces différents travaux. À compter de 2023, il peut aussi être utilisé pour faire face aux dépenses liées à l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux ou du Diagnostic Technique Global. Sont également pris en compte les travaux liés à la sécurité des occupants ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie même si non prévus par ce plan.

Quelles sont les copropriétés concernées ?

La loi ALUR stipule que sont concernées par le fonds de travaux toutes les copropriétés de plus de cinq ans et possédant au moins un lot à usage d’habitation. Toutefois les exceptions sont les suivantes :

• Les immeubles neufs en sont dispensés pendant les 5 années suivant la réception des travaux,
• Les copropriétés donc le DTG (Diagnostique Technique Global) atteste que des travaux ne sont pas nécessaires durant les dix prochaines années,
• Les copropriétés de moins de 10 lots peuvent voter à l’unanimité contre l’obligation de fonds de travaux.

Pour toutes les copropriétés ne figurant pas parmi les exceptions ci-dessus le fond de travaux est obligatoire. Toutefois aucune sanction n’est prévue à l'encours des copropriétés qui ne constitueraient pas ce fonds ni pour celles qui ne respecteraient pas le taux légal. Par contre, si l’assemblée générale a voté contre la création du fonds ou pour un taux inférieur à la limite légale, un copropriétaire absent ou opposant peut obtenir l’annulation de la décision. À noter également que l’ouverture du fond de travaux fait partie des obligations du syndic. Ce dernier peut donc voir son contrat annulé s’il ne s’exécute pas dans les trois mois suivants sa nomination.

Depuis 2023, toutes les copropriétés doivent constituer un fond de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble. L’entrée en vigueur de cette mesure est fixée au 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2024 pour les copropriétés possédant entre 51 et 200 lots et 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Comment constituer le fond de travaux ?

C’est le syndic qui gère la copropriété qui doit inscrire la création du fonds de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale. C’est lui également qui doit faire la démarche d’ouvrir un compte bancaire séparé spécialement dédié et rémunéré. Les intérêts de ce compte épargne étant reversés à la copropriété.

À noter que les sommes placées dans le cadre du fond de travaux sont également couvertes par la garantie financière du syndic puisque celle-ci couvre l’intégralité des sommes qu’il détient pour le compte des copropriétaires. La garantie de ces fonds génère donc automatiquement une augmentation de la prime d’assurance à la charge du syndic.

Une fois le montant de la cotisation annuelle fixé par l’assemblée générale, le fond de travaux est constitué par des appels de fonds, de même périodicité et aux mêmes dates d'exigibilité que les appels de provisions du budget prévisionnel. On retiendra donc dans la plupart des cas quatre appels de fonds de travaux trimestriels.

L’ensemble des copropriétaires doit participer au financement de ce fond de travaux à part égale soit proportionnellement à leurs tantièmes de charges générales. Toutefois la configuration de la copropriété fait parfois que tous les copropriétaires ne bénéficieront peut-être pas de la même manière des améliorations apportées par les travaux financés par le fonds. C’est le cas par exemple pour des copropriétaires résidant au rez-de-chaussée si le fond de travaux est utilisé pour des travaux sur l’ascenseur. Dans la pratique, l’assemblée générale peut alors voter pour une clé de répartition par bâtiment ou spécifique. La cotisation sera alors répartie en fonction de tantièmes spéciaux.

Quelles conséquences en cas de vente ou de non-utilisation ?

Les provisions versées au titre du fonds de travaux loi ALUR sont rattachées au lot et non au copropriétaire. Ainsi en cas de vente du lot, le copropriétaire ne peut pas demander le remboursement au syndic. Il est fort possible donc que les provisions soient utilisées pour financer des travaux qui auront lieu alors que le propriétaire qui a contribué à constituer le fonds ne sera plus membre de la copropriété. Dans les faits, on constate alors que les provisions versées pour le fonds de travaux viennent parfois influencer le prix de vente du lot.

La loi a prévu que ce fond de travaux soit plafonné. Ainsi les copropriétaires pourront suspendre leurs versements dès lors que le montant global du fonds de travaux dépassera celui du montant global du budget prévisionnel. En pratique, sur la base de 5% annuels, il est fort probable que ce plafond ne soit pas atteint avant une quinzaine d’années, si la loi n’est pas réactualisée avant cette date. Depuis le 1er janvier 2023, lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci peut se prononcer sur la suspension des versements lorsque le montant du fonds excède 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

En attendant, si le fond n’est pas utilisé et en vient à atteindre le montant du budget prévisionnel alors le syndic devra faire voter à l’assemblée générale la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que la suspension des cotisations. Si les copropriétaires votent contre le plan pluriannuel, ils pourront arrêter de verser des fonds.