La répartition des charges de copropriété : comment ça fonctionne ?

le 9 oct. 2019 09:37:48

Il existe plusieurs types de charges en copropriété, les charges dites « générales » et les « charges spéciales ». Ces charges doivent être distinguées de manière précise dans le règlement de toute copropriété et sont soumises à des critères de répartition différents. Nous vous proposons aujourd’hui de faire un zoom sur cette thématique et d’aborder aussi la procédure qui doit être mise en place pour modifier celles-ci en cas de litige.

1. Les charges générales

On appelle charges générales ou charges courantes les dépenses qui concernent l’ensemble de la copropriété et doivent donc être supportées par tous les copropriétaires de l’immeuble.  Il y a différents types de charges communes générales qu’on peut répartir en trois grandes familles :

  • Les charges courantes liées à l’entretien des parties communes : il s’agit surtout des dépenses liées à l’achat de produits, de fournitures ou les frais de personnel concernant entre autre le nettoyage des parties communes, l’entretien des espaces verts ou encore l’éclairage des parties communes.
  • Les charges courantes liées à la conservation de la copropriété : ces charges regroupent l’intégralité des dépenses visant à préserver ou encore à améliorer l’état général de la copropriété. Il peut s’agir de frais liés aux travaux de réparation ou de réfection des parties communes comme une réfection de toiture, un ravalement de façade ou encore la rénovation d’une cage d’escalier.
  • Les charges courantes liées à l’administration de la copropriété : il s’agit frais liés au fonctionnement de la copropriété comme les impôts et taxes auxquels est soumis la copropriété mais aussi les honoraires du syndic, les primes d’assurance…

2. Les charges spéciales 

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérées comme charges spéciales l’ensemble des charges « entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs » qu’il s’agisse des frais liés à leur entretien ou à leur remplacement.

En pratique, ces charges recouvrent principalement les frais liés au fonctionnement du chauffage collectif, du vide-ordures ou encore des ascenseurs, les dépenses d’eau froide s’il n’y a pas de compteur permettant de déterminer la consommation réelle pour chaque lot.

Contrairement aux charges communes générales, les charges spéciales ne sont pas réparties entre tous les copropriétaires mais peuvent ne concerner que certains d’entre eux comme nous le verrons dans le paragraphe suivant.

3. La répartition et le paiement des charges de copropriété

Les charges courantes et les charges spéciales ne répondent pas au même modèle de répartition. En effet, contrairement aux charges spéciales, les charges communes générales concernent l’ensemble des copropriétaires. Ainsi un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée va participer au frais concernant la toiture et inversement un copropriétaire d’un appartement au dernier étage va participer aux frais liés à l’entretien des espaces verts.

Ces charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leurs lots. Cette valeur est établie en fonction de la consistance du lot, de sa superficie et de sa situation. C’est également le plus souvent cette valeur qui sert à établir les tantièmes ou quotes-parts des parties communes.  

Les charges spéciales, par contre, sont réparties en fonction de « l’utilité » que les équipements communs et services collectifs concernés représentent vis à vis de chaque lot. La notion d’utilité est importante ici puisqu’on ne la considère pas dans le sens de l’usage effectif qu’un copropriétaire peut faire de tel équipement ou de tel service mais plutôt en termes de « possibilité d’usage ». C’est-à-dire que par exemple, le copropriétaire qui possède un appartement au rez-de-chaussée ne va pas participer aux charges d’ascenseur alors qu’un copropriétaire qui habite au 3ème étage va devoir payer sa quote-part même s’il assure ne jamais utiliser l’ascenseur et monter systématiquement par les escaliers.

4. La modification de la répartition des charges

La répartition des charges de copropriété est souvent source de litige entre les copropriétaires. Une modification de cette répartition peut être envisagée mais elle doit répondre à une procédure stricte. Tout d’abord  la répartition des charges ayant été fixée par le règlement de copropriété sa modification doit être votée à l’unanimité des voix des copropriétaires pendant l’assemblée générale de copropriétés.

Toutefois si cette modification est le résultat de changements intervenus dans l’immeuble alors la modification pourra être décidée à la même majorité que la résolution qui en est la source. C’est le cas quand l’usage d’un lot est modifié par exemple lorsqu’un logement devient utilisé à titre professionnel.

Un copropriétaire peut demander une révision de la répartition des charges au tribunal de grande instance soit si une clause est contraire à la loi, soit s’il estime que la part d’un autre copropriétaire s’éloigne de plus d’un quart dans un sens comme dans l’autre de ce qu’il devrait légalement supporter. Cette procédure n’est valable que dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans à compter de la première mutation intervenue après parution du règlement de copropriété.

Une fois les charges réparties, chaque copropriétaire doit participer au paiement de celles-ci sous forme de provisions. C’est de cette manière que la copropriété finances son fonctionnement ainsi que son entretien. Il s’agit d’une des missions incontournables du syndic de copropriété et cela donnera lieu à un autre article spécifique présentant le fonctionnement des appels de fonds en copropriété.

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