Immobilier : les nouveautés pour 2023 en 7 points

Malgré un contexte économique et politique mondial tendu, l’année 2022 a été une année plutôt positive pour le secteur de l’immobilier. Même si plus d’un million de transactions ont été enregistrées sur le territoire pour la période, c’est surtout la première partie de l’année qui a été dynamique. Fin 2022 a montré un recul de la tendance lié notamment à un changement de politique de la Banque Centrale Européenne qui a conduit à une hausse des taux d’intérêt et à un ralentissement des emprunts. 

L’année 2023 s’annonce plutôt compliquée pour le secteur, même si de nouvelles mesures ont été mises en place pour accompagner acheteurs et vendeurs, mais aussi, propriétaires et locataires.

1/ Évolutions des critères de décence et DPE

La loi évolue sur le dossier des passoires énergétiques selon les principes fixés par l'article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. En effet, si depuis l’été 2022 les loyers sont gelés pour les logements classés F ou G, en 2023, ce sont des interdictions qui seront mises en place. 

Pour être considéré comme décent, un logement de France métropolitaine devra avoir une consommation d'énergie finale inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an. Cette donnée devra être estimée par un diagnostic de performance énergétique.

D’autre part, à partir du mois d’avril, les propriétaires seront dans l’obligation de réaliser un audit énergétique pour pouvoir vendre un bien immobilier en classe F ou G.

2/ Mise en place du Carnet d’information du logement

La création d’un Carnet d’information du Logement (CiL) est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2023. Il s’agit d’un document qui a pour but de simplifier l’accès, pour les futurs acheteurs ou locataires, aux informations concernant l’état du logement. Cette mesure a été instaurée dans le cadre de la loi Climat et Résilience. 

Selon le décret du 27 décembre 2022, ce document doit être créé par le propriétaire au moment de la construction du logement ou à l’occasion de gros travaux. Il peut être présenté sous format papier ou numérique et doit comporter les éléments suivants : 

• le DPE ainsi que l’ensemble des diagnostics techniques, 
• les documents portant sur la consommation énergétique du logement, 
• les documents justifiant de travaux de rénovation.
  

3/ Modifications concernant le fonds de travaux en copropriété

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds de travaux, réserve financière appartenant à la copropriété et alimentée par les cotisations annuelles des copropriétaires. Certaines modifications vont intervenir à partir du 1er janvier 2023. 

Constitution du fonds : avant 2023, le fond de travaux était obligatoire à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux, sauf pour les copropriétés de moins de 10 lots si décision d’assemblée générale ou pour celles dont le diagnostic technique global (DTG) ne faisait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années. 

Le fonds de travaux devra désormais être constitué au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble : pour les copropriétés de plus de 200 lots à partir de 2023, entre 51 et 200 lots en 2024 et jusqu’à 50 lots à partir de 2025.

Utilisation du fonds :  avant le 1er janvier 2023, le fonds de travaux pouvait être utilisé pour financer les travaux exigés par la loi ou ceux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. À compter du 1er janvier 2023, il devra permettre de faire face aux dépenses liées : 

• à l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, du diagnostic technique global,
• à des travaux résultats de ce plan pluriannuel,
• à des travaux non prévus dans le plan pluriannuel, mais nécessaires à la préservation de l'immeuble et de ses habitants, à la réalisation d'économies d'énergie,
• à des travaux urgents décidés par le syndic.

4/ Changement sur le DTG en copropriété

Le Diagnostic Technique Global permet d’informer les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble. Les copropriétaires peuvent décider des modalités de réalisation de ce diagnostic en assemblée générale. À compter du 1er janvier 2023, les copropriétaires devront être informés sur le contenu de ce DTG qui devra être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires suivant sa réalisation ou sa révision. 

Autre changement concernant cette fois le contenu du diagnostic qui devra, à compter du 1er janvier 2023, faire également apparaître les travaux en lien avec la préservation de la santé et de la sécurité des occupants de l’immeuble et ceux pour la réalisation d'économies d'énergie.

5/ Renforcement de l'information sur les risques naturels et technologiques

Les biens immobiliers peuvent être exposés à de nombreux risques naturels et technologiques. Ils peuvent être confrontés à la présence de radon, situés dans des zones à forte activité sismique, etc. Pour protéger les acquéreurs et locataires, et limiter l’impact de ces risques, ces derniers doivent être informés. Cette obligation est renforcée à partir du 1er janvier 2023. Toutes les évolutions prévues sont détaillées ici.

6/ Modification du Dispositif Pinel

Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel permet aux propriétaires fiscalement domiciliés en France de bénéficier d'une réduction d'impôt s’ils ont réalisé des investissements immobiliers locatifs. L'investisseur peut choisir sa durée d'engagement et louer à ses ascendants ou descendants, sous certaines conditions. À compter du 1er janvier 2023, ce dispositif est désormais modifié, et peut-être accessible sous deux formes : 

• le Pinel classique donnant lieu à une réduction d’impôts selon un taux dégressif, 
• le Pinel Plus qui permettra de maintenir des taux de réduction d’impôts à des niveaux antérieurs selon des critères énergétiques, de qualité du logement ou de sa localisation géographique.

7/ Suppression de la taxe d’habitation

Depuis 2018, une exonération progressive de la taxe d'habitation concernant les résidences principales a été mise en place.  En 2021, la réforme se poursuit et tend vers une suppression totale de la taxe d'habitation pour tous les contribuables. Ce sera le cas en 2023. Toutes les résidences principales seront exonérées de la taxe d’habitation. Quelques cas particuliers continueront à payer cette taxe comme les logements vacants ou les résidences secondaires. À noter que les communes où le nombre de résidences secondaires est important vont mettre en place des surtaxes.

Nous n’avons abordé ici que quelques points, cette liste n’est pas exhaustive et donnera éventuellement lieu à des articles thématiques plus spécifiques visant à approfondir certaines évolutions législatives. Mais il se dégage une tendance globale qui met la sécurité et la santé des acquéreurs et locataires au centre des préoccupations et vise à récompenser les efforts réalisés en termes d’économies d’énergie.