Loyers impayés : mémo sur la terminologie utilisée

La gestion des impayés de loyers est une mission complexe pour vous administrateur de biens. Faisant appel à des connaissances parfois juridiques, elle est associée à un vocabulaire spécifique dont nous avons essayé d’expliciter certains termes ici. Cette liste n’est pas exhaustive mais constitue une base qui nous l’espérons vous permettra d’y voir plus clair dans la gestion de ces dossiers. 

Qu’est-ce qu’un impayé de loyer ?

De manière générale, on considère qu’un impayé de loyer survient à partir du moment où le locataire ne paie pas le loyer selon les conditions définies dans le bail. Un manquement ou un simple retard de paiement autorise le propriétaire ou son mandataire (l’agence par exemple) à engager diverses procédures. 

Selon les institutions, la définition peut être amenée à différer. Par exemple, la Caf (ou la Mutuelle Sociale Agricole), considère qu’il y a impayé de loyer dès que la dette du locataire est égale à deux fois le loyer hors charges.

Qu’appelle-t-on une caution ?

Il s’agit d’une personne physique ou morale, proche du locataire ou non, qui s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les sommes dues par le locataire si ce dernier fait défaut (loyer, charge, éventuelles réparations…). Elle est matérialisée par un acte de cautionnement. La caution peut être simple ou solidaire. Dans le second cas, le propriétaire peut se retourner directement contre la personne qui s’est portée caution pour obtenir recouvrement des sommes dues. 

Qu’est-ce qu’une mise en demeure ?  

Une mise en demeure pour loyers impayés est une lettre que le propriétaire bailleur ou son mandataire doit envoyer au locataire débiteur pour exiger le paiement des sommes dues. Elle peut être précédée ou non d’un courrier de relance mais doit impérativement être envoyée en lettre recommandée avec AR. C’est le dernier niveau de relance amiable avant d’envisager une procédure judiciaire. Elle est encadrée par les articles 1344 et 1231 du Code civil.

Qu'est-ce qu'une injonction de payer ? 

Il s’agit d’une procédure qui permet à un créancier, en l'occurrence le propriétaire, d'obtenir le recouvrement des sommes dues par son débiteur, le locataire. Cette procédure judiciaire qui peut être utilisée quand la dette a pour origine un contrat, est simplifiée et rapide. Il faut adresser une requête au juge des contentieux de la protection. Ce sera ensuite au propriétaire bailleur ou au mandataire de transmettre l'ordonnance d’injonction de payer au locataire par le biais d’un huissier de justice.  

Qu’est-ce qu’une résiliation par la clause résolutoire ?

De façon générale il s’agit d’une clause présente dans un contrat et qui précise le droit de chaque partie de résilier le contrat en cas de non respect des conditions de ce dernier. La plupart des contrats de location contiennent une clause résolutoire. Ainsi, dans le cas où le locataire viendrait à manquer à ses obligations, notamment en ne payant pas son loyer ou ses charges, cette clause prévoit la rupture du contrat. La clause résolutoire évite le recours à la justice. 

Qu’appelle-t-on une résiliation judiciaire ? 

Si le contrat de bail ne comporte pas de clause résolutoire, le propriétaire bailleur doit assigner le locataire devant le tribunal en passant par un huissier de justice. C’est le juge qui analysera la gravité de la faute du locataire. Il pourra soit lui accorder un délai supplémentaire s’il estime que celui-ci est en mesure de payer ses dettes, ou encore prononcer la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire. 

Qu’est-ce qu’un commandement de quitter les lieux ?

Lorsque une procédure est engagée contre le locataire pour non paiement de ses loyers, le juge peut décider après étude du dossier du locataire de prononcer son expulsion du logement. Un commandement de quitter les lieux sera alors envoyé au locataire par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour partir.

Qu'est-ce que la trêve hivernale ?

Il s’agit d’une période durant laquelle aucune expulsion locative ne peut avoir lieu. Elle s’étend généralement du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l'année suivante. Durant cette période, le propriétaire peut engager une procédure auprès du juge du tribunal judiciaire ou du juge en référé. Si le juge ordonne l’expulsion, alors celle-ci sera effective dès la fin de la trêve hivernale. A noter que la trêve hivernale ne s'applique pas lorsque l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins du locataire.

Qu’appelle-t-on le diagnostic social et financier ?

Il s’agit d’une analyse de la situation du ménage d’un point de vue social et financier dans le cadre d’une procédure de recouvrement des loyers. Ce diagnostic est réalisé par un travailleur social. Il est ensuite transmis au juge afin qu’il puisse avoir une vision claire de la situation du ménage dans le cadre de la procédure qui est engagée. Ce diagnostic lui permettra de proposer des solutions afin de régulariser la dette locative de la personne suivie : plan d’apurement, relogement…

C’est quoi le délai de paiement ? 

Dans le cadre d’une procédure de mise en recouvrement suite à un impayé de loyers, le juge peut accorder des délais de paiement. Bien entendu il faudra au préalable qu’il ait étudié le dossier du locataire afin de s’assurer que ce dernier est bien en mesure de régler sa dette locative. Ces délais de paiements sont accordés dans la limite de trois ans maximum. 

Qu’est-ce qu’un plan d’apurement ?

Un plan d’apurement de la dette, également appelé plan de financement ou plan de remboursement amiable, est un document formalisé par écrit, qui prévoit les modalités d’étalement dans le temps du règlement de la dette. Figurent sur le plan d’apurement le montant et les dates des différentes échéances permettant au locataire de recouvrir les sommes dues auprès du propriétaire bailleur. 

Qu’est-ce que la CCAPEX ? 

Il s’agit de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions qui regroupe l’ensemble des acteurs locaux œuvrant dans le cadre de la prévention des expulsions suite à une situation d'impayé. Le but de cette commission est de trouver une solution pour gérer l’impayé ou faciliter le relogement des locataires en grande difficulté. Cette institution est présente dans chaque département.