Locataire débiteur : les différentes procédures de recouvrement

En cas de non paiement des loyers, c’est votre rôle en tant qu’administrateur de biens de mettre en place les procédures adaptées afin de recouvrir les sommes dues. Selon les situations et le relationnel que vous avez avec vos locataires vous disposerez de plusieurs solutions, plus ou moins formelles. Voyons ensemble les différents leviers qui sont à votre portée, de la démarche amiable à la procédure judiciaire et dans quelles mesures vous êtes amené à intervenir dans chacune des situations. 

Etape 1 : le compromis ou l’entente amiable

Il s’agit ici de trouver un terrain d’entente à l'amiable, sans procédure officielle. C’est la réponse la plus judicieuse à mettre en place dès qu’une situation d’impayé apparaît, d'autant plus si le locataire n’a pas pour habitude d'être en retard dans le paiement de ses loyers. Vous pouvez commencer par envoyer un courrier en lettre simple, un email ou un sms pour rappeler au locataire la date d'échéance de son loyer.  

Le but ici est d’instaurer une communication avec le locataire afin de comprendre sa situation et ainsi essayer de trouver un arrangement. Il est alors possible d’accorder un délai supplémentaire, d’étaler la dette, de reporter le paiement… 

Une fois un compromis trouvé il est important de le formaliser par un écrit qui doit être signé des deux parties. Ainsi le locataire prendra un engagement vis-à-vis de vous, et de votre côté, en tant qu'administrateur de biens, vous aurez assuré à la fois votre mission auprès du propriétaire et votre devoir de conseil auprès du locataire.

Etape 2 : la mise en demeure

En cas d’échec du compromis, il est important de formaliser la situation d’impayé en envoyant au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception exigeant le recouvrement des sommes dues. Il ne faut pas trop tarder à passer à cette démarche car c’est la première étape de la procédure officielle de recouvrement. Elle permet de prouver que le locataire a été informé en temps et en heure de la situation d’impayé. Le courrier doit être clair et faire figurer impérativement les informations suivantes :

• date,
• coordonnées des deux parties, 
• mention “mise en demeure”,
• détails de la nature du litige avec faits datés et précis, 
• montant des échéances impayées mois par mois,
• délai de réponse et de recouvrement des sommes dues.

Etape 3 : activer la caution et la GLI

Une fois formalisée la situation d’impayé, vous pouvez activer les différents moyens mis en place pour protéger le propriétaire bailleur en cas de non paiement des loyers. Cela peut-être : 

La caution solidaire : vous pouvez y faire appel dès lors que le locataire est défaillant. S’il s’agit de Visale alors la mise en demeure doit être envoyée au plus tard 15 jours après le non paiement du loyer et Action logement doit être notifié dans un délai de 30 jours maximum,

L’assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés) : là aussi les compagnies d’assurance peuvent exiger des délais de réaction très courts afin de pouvoir déclencher la garantie au plus tôt, d’autant plus qu’il y a souvent une franchise c’est à dire une période initiale durant laquelle les loyers impayés restent à la charge du propriétaire.

Etape 4 : la procédure judiciaire

Si les précédentes démarches n’ont pas abouti, vous allez devoir enclencher une procédure judiciaire. Voici les principaux dispositifs à votre portée : 

Le commandement de payer : il s’agit d’un acte officiel délivré par un huissier de  justice. Il va contraindre le locataire a payer sa dette dans un délai de deux mois maximum sous peine de poursuites ou de résiliation du bail. Il fera pour cela valoir la clause résolutoire qui figure au contrat de location indiquant que le bail peut être résilié en cas de non paiement des loyers.  Si à l’issu du délai la dette n’est pas payée, alors le bail est automatiquement résilié. Le propriétaire peut alors assigner le locataire en justice pour réclamer le paiement des sommes dues et exiger à ce que le locataire quitte les lieux.

La résiliation judiciaire : elle intervient souvent si aucune clause résolutoire ne figure sur le bail. Dans ce cas, vous devez faire appel à un huissier de justice pour assigner le locataire défaillant devant le juge des contentieux de la protection. Ce dernier va alors étudier le dossier du locataire et notamment sa situation financière afin de voir s’il estime pertinent d’accorder un délai supplémentaire pour le paiement des loyers ou s’il doit ordonner la résiliation du bail et le départ du locataire. 

Le commandement de quitter les lieux : si les sommes dues ne sont toujours pas payées une fois le délai expiré, l’expulsion du logement peut être décidée par le juge. Dès lors que le bail est résilié et qu’aucun accord n’a abouti, le commandement de quitter les lieux est alors délivré par un huissier. Le locataire a ensuite deux mois pour respecter cette décision sous peine de voir intervenir les forces de l’ordre. 

Il s’agit là des principales démarches à mettre en place en cas d’impayés de loyers. En tant qu’administrateur de biens, vous avez un rôle actif à jouer sur toute la phase pré-contentieuse notamment en envoyant les courriers de relance et la mise en demeure. Mais une fois la procédure judiciaire enclenchée, votre rôle auprès du propriétaire bailleur sera avant tout de l’informer de vos démarches et de l’avancée du dossier puisque ce sera alors au juge ou à un commissaire de justice de prendre le relai.