Proposer une assurance GLI, un véritable atout pour les administrateurs de biens ?

le 5 févr. 2020 10:45:00

La GLI ou Garantie des Loyers Impayés et une assurance qui couvre le propriétaire en cas de contentieux avec le locataire dans le cadre de la location de son bien. Lorsque le propriétaire fait appel à un mandataire dans le cadre de la gestion de son bien c’est l’administrateur de bien qui peut proposer cette assurance comme un service en plus. Ce sera alors lui de prendre en charge ce dossier, de la négociation du contrat à l’exécution de celui-ci en passant la gestion des éventuels contentieux. Mais que permet réellement de couvrir la GLI ? En quoi représente-t-elle un plus pour l’administrateur de biens qui la propose à ses locataires ? Comment faire jouer efficacement cette assurance en cas de contentieux ?

1. Qu’est-ce que l’assurance GLI ?

L’assurance Garantie des Loyers Impayés ou GLI est une assurance proposée au propriétaire d’un bien à la location. Cette assurance peut être souscrite en direct par le propriétaire bailleur ou si celui-ci loue son bien par l’intermédiaire d’un mandataire, c’est alors l’administrateur de biens qui va souscrire le contrat pour son agence et proposer ce service à ses propriétaires.

La GLI permet de couvrir plusieurs risques :

  • en cas de défaillance du locataire, elle permet de recouvrir les loyers impayés charges comprises moyennant toutefois un plafond d’indemnisation global, généralement prévu au contrat,
  • en cas de litige entre le locataire et le propriétaire, l’assurance couvre également les frais de contentieux et de procédure.

En dehors de la formule de base, certains contrats peuvent également proposer de manière optionnelle ou non la prise en charge :

  • des frais de détérioration du logement constatés au départ du locataire et qui ne seraient pas couverts par le déport de garantie. L’assurance couvre également le versement des loyers durant les travaux,
  • la perte de revenus occasionnée par la non-location du bien en cas de départ sans préavis ou de décès du locataire,
  • le remboursement du loyer lorsque le logement est inoccupé entre deux locations.

Il s’agit ici bien entendu d’une liste non exhaustive, les conditions d’indemnisation étant différentes selon les contrats et les assureurs.


2. Quels avantages ? Quelles obligations ?

L’administrateur de biens qui souscrit un contrat pour son agence peut se démarquer de ses concurrents en proposant un service en plus à ses propriétaires ce qui est toujours apprécié. D’autre part, il peut leur faire bénéficier de tarifs plus intéressants dans le cadre d’un contrat groupe. En effet, la prime versée à l’organisme d’assurance est équivalente à un pourcentage du loyer charge comprise, entre 2.5 et 5% pour un contrat individuel ou 1.5 à 3% dans le cadre d’un contrat groupe.

Le gestionnaire va devoir mettre en place des critères de vérification strictes sur les dossiers locataires, imposés ou non par l’assureur, notamment en termes de solvabilité. Si chaque contrat GLI a ses spécificités, on retrouvera en général les conditions suivantes :

  • locataires titulaires d’un CDI, même si de plus en plus d’assureurs acceptent des locataires en CDD sous conditions,
  • montant du loyer n’excédant pas 1/3 des revenus mensuels du ménage.

Pour le propriétaire bailleur, la gestion de la GLI est prise en charge par l’administrateur de biens. C’est lui qui en tant que mandataire va négocier le contrat avec l’assureur et gérer le relationnel avec ce dernier, y compris en cas de contentieux. Le propriétaire devra s’acquitter des primes de la GLI, qui sont déductibles en intégralité de ses revenus locatifs.


3. Comment faire jouer cette assurance ?

En cas de défaillance du locataire pouvant amener à justifier une déclaration de sinistre, l’administrateur de biens doit respecter un protocole bien précis pour pouvoir faire jouer la garantie des loyers impayés :

  • il devra lancer une procédure de recouvrement et donc envoyer au locataire plusieurs courriers de relances en recommandés avec accusé de réception dans des délais précis dont une mise en demeure,
  • il devra également expédier à la compagnie d’assurance une déclaration de sinistre, accompagnée des pièces justificatives requises par l’organisme.

La garantie ne prend pas effet immédiatement, mais après un délai de 2 à 3 mois après la déclaration. Le remboursement est ensuite rétroactif, sauf si le contrat prévoit une franchise durant laquelle le propriétaire ne sera pas indemnisé.

En cas de dégradations locatives, la garantie se met en place au moment du départ du locataire une fois l’état des lieux de sortie réalisé ou une fois le bien récupéré en cas d’expulsion du locataire. L’administrateur de biens devra alors constituer un dossier pour l’assurance  mais aussi envoyer une mise en demeure à l’ancien locataire afin d’obtenir le paiement des dégradations.

Enfin dans le cadre de la protection juridique, la GLI couvre les frais juridiques mais en aucun cas les éventuelles condamnations du propriétaire.

 

L’assurance GLI représente donc un service en plus que l’administrateur de biens peut proposer à ses propriétaires. C’est pour lui une opportunité intéressante de développer l’éventail de ses prestations, de renforcer son rôle de conseil mais aussi de démontrer son professionnalisme.

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