Le fonds de travaux est l’une des principales dispositions résultant de la loi ALUR, loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014. Toutes les copropriétés de plus de 5 ans sont dans l’obligation, et ce, depuis le 1er janvier 2017, de constituer ce fonds. Mais y a-t-il des exceptions ? Comment doit-il être constitué ? Que se passe-t-il en cas de non-utilisation ou encore de vente d’un lot ? Nous avons essayé d’éclaircir ce dossier en répondant aux questions les plus souvent posées, d’autant plus que de récents changements ont modifié la donne depuis le 1er janvier 2023.
Le fonds de travaux a pour objet de constituer une réserve permettant de financer des travaux au sein de la copropriété. L’idée est que la copropriété peut ainsi anticiper et supporter plus facilement le coût d’éventuels travaux.
Cette épargne doit servir à financer des travaux bien spécifiques comme :
Ces fonds doivent permettre de couvrir :
l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et du diagnostic technique global ainsi que la réalisation des travaux prévus dans le cadre de ce plan et votés par l’assemblée générale,
des travaux non prévus dans le plan pluriannuel de travaux, mais nécessaires à la préservation de l'immeuble, de la sécurité et de la santé de ses occupants et visant à réaliser des économies d'énergie,
et bien entendu, toujours, des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence.
Étaient concernées par le fonds de travaux toutes les copropriétés possédant au moins un lot destiné à l’habitation. Il existait néanmoins des exceptions qui sont les suivantes :
Toutes les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux une fois dépassée une période de dix ans après la réception des travaux de construction de l'immeuble. À partir du 1er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, à partir du 1er janvier 2024 de 51 à 200 lots et du 1er janvier 2025 jusqu’à 50 lots.
Il s’agit de l’une des missions allouées au syndic de copropriété. Il doit ouvrir un compte bancaire et rémunéré qui va être spécifiquement dédié à ce fonds de travaux. Ce compte doit être distinct du compte du syndic ainsi que de celui destiné à recevoir les provisions liées au budget prévisionnel de la copropriété. C’est ensuite également le syndic qui va prendre en charge les appels de fonds travaux comme nous le verrons dans le point suivant.
Il est constitué sous forme d’une cotisation annuelle obligatoire pour tous les copropriétaires. Cette cotisation doit être égale à au moins 5 % du budget prévisionnel, mais l’assemblée générale peut décider de voter pour un montant supérieur à la majorité de l’article 25 et 25-1 (soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires et à la majorité simple en cas de second vote).
Si un plan pluriannuel de travaux a été voté par l’assemblée générale, alors le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le cadre de ce plan et à 5 % du budget prévisionnel.
Le fonds est ensuite alimenté par des provisions matérialisées par des appels de fonds travaux, appelés sur le même modèle que les charges communes générales, soit proportionnellement aux tantièmes de chaque copropriétaire dans la copropriété.
C’est le compte 105 (fonds de travaux) qui est utilisé pour appeler les sommes destinées à alimenter le fonds de travaux. Il est ensuite crédité d’appels de fonds travaux débités sur le compte 450 (copropriétaires individualisés) ou sur le sous-compte 450-5 (copropriétaire-fonds de travaux) si ce dernier a été créé. Lorsque ce fonds sera utilisé, alors, il sera débité par le crédit du compte 105 (affectation du fonds de travaux).
Lorsque le montant du fonds de travaux, parce qu’il n’a pas été utilisé, finit par atteindre le montant du budget prévisionnel de la copropriété, le syndic peut alors proposer lors de l’assemblée générale :
L'assemblée générale peut se prononcer sur la suspension des cotisations au fonds de travaux si le montant de ce dernier dépasse celui du budget prévisionnel ou encore si plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, et que le fonds de travaux dépasse 50 % du montant des travaux prévus dans le cadre de ce plan.
Toutes les provisions versées dans le cadre de la constitution du fonds de travaux sont rattachées au bien et ne peuvent être réclamées par le propriétaire au moment de la vente de celui-ci. Il est donc possible que les cotisations payées par le vendeur servent à financer des travaux qui auront lieu alors qu’il n’est plus copropriétaire dans l’immeuble.
Pas de réel changement, même s’il est communément admis que "l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot".
La loi ne prévoit pas de sanction particulière si le fonds de travaux n’est pas créé ou si ce fonds n’est pas égal à au moins 5% du budget prévisionnel. Seul un copropriétaire absent ou opposant peut saisir le tribunal et ainsi obtenir l’annulation des résolutions de l’assemblée générale concernant l’annulation du fonds ou encore sa fixation à un taux inférieur au minimum requis. Le syndic prend par contre un gros risque, car il peut voir son contrat annulé s’il ne créée pas de fonds de travaux dans la copropriété dans les 3 mois suivant sa nomination.