Le fonds de travaux en copropriété en 8 questions

le 29 oct. 2019 à 10:03:00

Le fonds de travaux est l’une des principales dispositions résultant de la loi ALUR, loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014. Toutes les copropriétés de plus de 5 ans sont dans l’obligation et ce depuis le 1er janvier 2017, de constituer ce fonds. Mais y a-t-il des exceptions ? Comme doit-il être constitué ? Que se passe-t-il en cas de non utilisation ou encore de vente d’un lot ? Nous avons essayé d’éclaircir ce dossier en répondant aux questions les plus souvent posées.

1. A quoi sert le fond de travaux de copropriété ?

Le fond de travaux a pour objet de constituer une réserve permettant de financer des travaux au sein de la copropriété. L’idée est que la copropriété peut ainsi anticiper et supporter plus facilement le coût d’éventuels travaux.

Cette épargne doit servir à financer des travaux bien spécifiques comme :

  • Les travaux prescrits par la loi et donc obligatoires,
  • Les travaux décidés en assemblée générale et qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel :
    • Travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble ainsi que ceux portant sur des équipements communs,
    • Travaux d’amélioration : transformation d’équipements existants, aménagement de locaux à usages communs, surélévation de bâtiments etc.
    • Dépenses liées aux études techniques,
    • Travaux concourant de manière plus générale à la maintenance ainsi qu’à l’administration des parties communes…
  • Les travaux de nature urgente, visant la sauvegarde de la copropriété, et qui pour des soucis de rapidité ont été ordonnés par le syndic sans l’aval de l’assemblée générale

2. Toutes les copropriétés sont-elles concernées ? 

Sont concernées par le fond de travaux toutes les copropriétés possédant au moins un lot destiné à l’habitation. Il existe néanmoins des exceptions qui sont les suivantes :

  • Toutes les copropriétés de moins de 10 lots peuvent se prononcer en assemblée générale contre cette obligation de fonds de travaux. Cette résolution doit être votée à l’unanimité,
  • Les immeubles neufs sont également dispensés pendant les 5 ans suivant la réception des travaux,
  • Les copropriétés dont le diagnostic technique global (DTG) écarte la nécessité de travaux pour les dix prochaines années peuvent également se soustraire à cette obligation.

3. Qui doit se charger de la constitution ?

Il s’agit de l’une des missions allouées au syndic de copropriété. Il doit ouvrir un compte bancaire et rémunéré qui va être spécifiquement dédié à ce fonds de travaux. Ce compte doit être distinct du compte du syndic ainsi que de celui destiné à recevoir les provisions liées au budget prévisionnel de la copropriété. C’est ensuite également le syndic qui va prendre en charge les appels de fonds travaux comme nous le verrons dans le point suivant.

4. Comment le fonds de travaux est-il constitué ?

Il est constitué sous forme d’une cotisation annuelle obligatoire pour tous les copropriétaires. Cette cotisation doit être égale à au moins 5% du budget prévisionnel mais l’assemblée générale peut décider de voter pour un montant supérieur à la majorité de l’article 25 et 25-1 (soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires et à la majorité simple en cas de second vote).

Le fonds est ensuite alimenté par des provisions matérialisées par des appels de fonds travaux, appelés sur le même modèle que les charges communes générales soit proportionnellement aux tantièmes de chaque copropriétaire dans la copropriété.

5. Et au niveau du plan comptable comment cela se traduit-il ?

C’est le compte 105  (fonds de travaux) qui est utilisé pour appeler les sommes destinées à alimenter le fonds de travaux. Il est ensuite crédité d’appels de fonds travaux débités sur le compte 450 (copropriétaires individualisés) ou sur le sous-compte 450-5 (copropriétaire-fonds de travaux) si ce dernier a été créé.  Lorsque ce fond sera utilisé alors il sera débité par le crédit du compte 105 (affectation du fonds de travaux).

6. Que devient le fond de travaux s’il n’est pas utilisé ?

Lorsque le montant du fond de travaux, parce qu’il n’a pas été utilisé, finit par atteindre le montant du budget prévisionnel de la copropriété, le syndic peut alors proposer lors de l’assemblée générale :

  • la constitution d’un plan pluriannuel de travaux, et si cette résolution est rejetée,
  • la suspension des cotisations.

7. Que devient le fond en cas de vente d’un bien ?

Toutes les provisions versées dans le cadre de la constitution du fond de travaux sont rattachées au bien et ne peuvent être réclamées par le propriétaire au moment de la vente de celui-ci. Il est donc possible que les cotisations payées par le vendeur servent à financer des travaux qui auront lieu alors qu’il n’est plus copropriétaire dans l’immeuble.

8. Quelle sanction peut être appliquée en cas d’absence de fonds ?

La loi ne prévoit pas de sanction particulière si le fond de travaux n’est pas créé ou si ce fond n’est pas égal à au moins 5% du budget prévisionnel.  Seul un copropriétaire absent ou opposant peut saisir le tribunal et ainsi obtenir l’annulation des résolutions de l’assemblée générale concernant l’annulation du fond ou encore sa fixation à un taux inférieur au minimum requis. Le syndic prend pas contre un gros risque car il peut voir son contrat annulé s’il ne créée pas de fonds de travaux dans la copropriété dans les 3 mois suivant sa nomination.

 

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