Augmentation des charges et impayés en copropriété : quelles mesures de prévention ?

Face au contexte économique actuel de hausse générale des prix, les copropriétés ont vu leurs charges courantes augmenter de façon importante. Certaines se trouvent en difficulté financière et éprouvent des difficultés à faire face aux factures qui s’accumulent. En effet, selon le dernier rapport du registre national des copropriétés de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), 70 % des copropriétés en France ont dépassé un total d’impayés de plus de 20 % du montant prévisionnel des charges en 2022. C’est deux fois plus qu’en 2021 et six fois plus qu’il y a cinq ans. Pour le syndic en charge de ces copropriétés, la mission s’avère difficile. 

Mais avant de faire face aux impayés et de mettre en place les procédures adaptées, le syndic peut étudier des mesures préventives, chercher des solutions permettant de limiter l’impact d’un contexte économique difficile sur la santé financière des copropriétés. 

1. Relationnel fournisseur : la négociation est de mise

Face au contexte d’augmentation des charges, le syndic peut tout d’abord intervenir auprès des fournisseurs qui gravitent autour des copropriétés afin d’analyser les différents postes de dépenses. 

Le syndic peut commencer par se rapprocher des prestataires sous contrats avec les copropriétés afin d’effectuer une analyse approfondie des différents contrats en cours et éventuellement de renégocier les tarifs et abonnements. Une renégociation régulière est d’ailleurs conseillée afin de permettre à la copropriété de bénéficier de tarifs optimisés.

Côté travaux, il faut également mener une analyse. Sur la nature des travaux prévus dans un premier temps. Certains travaux pourront être différés dans la mesure du possible faute de moyen ou dans l'attente de conditions tarifaires plus avantageuses (fluctuation du coût des matières premières).

Pour les travaux devant être effectués sous peu, le syndic peut demander une estimation tarifaire à plusieurs fournisseurs avant de trancher. En effet, la mise en concurrence est également un moyen d’obtenir les tarifs les plus justes.

Agir auprès des fournisseurs est l’un des moyens utiles au syndic pour optimiser les charges de la copropriété. Mais pour prévenir les situations d’impayés, il doit également agir auprès des copropriétaires.

2. Syndic : un accompagnement pertinent

Le syndic a un rôle important à jouer auprès des copropriétaires pour les informer et mettre en place des procédures adaptées afin de prévenir les éventuelles difficultés financières. 

Il doit ainsi informer les copropriétaires dès qu’il a vent d’éventuelles fluctuations sur les charges de la copropriété. Il est aussi impératif qu’il informe les nouveaux copropriétaires ayant fait l’acquisition d’un bien dans la copropriété et ce dès le départ afin d’éviter les mauvaises surprises.

Pour simplifier le recouvrement des charges dues, le syndic peut proposer des facilités de paiement afin que les copropriétaires aient la possibilité de régler plus simplement leurs appels de fonds. En mettant par exemple en place les paiement mensualisés ou le prélèvement automatique pour le paiement des appels de fonds, il veille à ce que les sommes dues soient réglées sans retard. 

De façon générale, il est important que le syndic soit à l’écoute et qu’il instaure un climat de confiance avec ses copropriétaires. Ces derniers seront alors plus enclins à lui faire part d’éventuelles difficultés passagères qui pourront être anticipées avant que la situation prenne de l’ampleur. Le syndic pourra ainsi mettre en place un plan d’étalement de la dette et prendra en main la situation avant qu’elle n’affecte la santé financière de la copropriété. 

3. Adopter les bons comportements au sein des copropriétés

Pour faire face à l’augmentation des charges, il est important que tous les acteurs de la copropriété agissent. Nous avons vu plus haut comment le syndic peut intervenir auprès des fournisseurs et des copropriétaires. Mais c’est au sein des copropriétés elles-mêmes que des actions peuvent être mises en place pour réduire les charges. 

Ainsi, une sensibilisation est nécessaire au sein des immeubles afin que chacun adopte les bons réflexes pour limiter les consommations sur les postes les plus importants. Il est alors nécessaire de communiquer sur de nouvelles pratiques plus économes en énergie. 

Il s’agit ici de quelques mesures préventives qui peuvent être mises en place au sein des copropriétés pour anticiper d’éventuelles difficultés financières, courantes dans le climat actuel d’augmentation généralisée des prix. Toutefois, le rôle du syndic ne se limite pas au préventif, il a également pour mission d’obtenir le recouvrement des dettes et pour cela d’autres outils sont à sa disposition : voir articles sur le recouvrement des charges de copropriété.