Quel recours pour le syndic en cas de non-paiement des charges ?

Tous les copropriétaires doivent payer des charges de copropriété. Ces charges sont indispensables au financement de la maintenance, du fonctionnement et de l’administration de l’immeuble. Elles se matérialisent sous forme de provisions ou d’avances. Il s’agit de créances exigibles auxquelles aucun copropriétaire ne peut déroger. Il appartient au syndic de veiller à recouvrer l’intégralité des sommes dues par les copropriétaires. En cas de manquement de l’un d’entre eux, c’est lui qui devra mettre en place les moyens appropriés pour obtenir le versement des sommes dues.

1. Le recouvrement des charges en copropriété, un sujet épineux

Les provisions et avances permettent d’alimenter le compte de la copropriété qui sert à financer les dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble. Si un ou plusieurs copropriétaires ne paient pas leurs charges alors la copropriété ne peut faire face à ses frais. Dans ce cas les autres copropriétaires peuvent être invités à payer des charges exceptionnelles afin de fournir à nouveau un fond de trésorerie.

L’effet pervers de ce système est que souvent les copropriétaires « mauvais payeurs » ne soldent leur dû qu’une fois qu’ils sont rappelés à l’ordre par la justice et qu’en attendant ce sont les autres copropriétaires qui prennent en charge le recouvrement de leur dette. De plus, les procédures judiciaires engagées pour exiger le règlement des sommes dues sont également à charge de la copropriété c’est donc là encore l’ensemble des copropriétaires qui en paient les frais.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a mis en place une nouvelle procédure de recouvrement visant à contourner les effets pervers des procédures mises en place jusqu’ici.

2. La lettre de relance et la mise en demeure 

La lettre de relance n’est pas obligatoire, il s’agit ici d’informer le copropriétaire débiteur par lettre simple que les délais d’exigibilité des charges sont dépassés et qu’il a l’obligation d’honorer ses dettes.

Le syndic peut s’il le souhaite passer directement à la mise en demeure, qui est cette fois une lettre recommandée avec accusé de réception. La mise en demeure est impérative pour poursuivre tout type de démarche à l’encontre du copropriétaire débiteur. C’est le point de départ de toute procédure de recouvrement. La loi n’indique pas de délai particulier entre la date d’exigibilité des fonds et la mise en demeure. A savoir que contrairement à la lettre de relance, la mise en demeure peut être facturée par le syndic. Son tarif est stipulé dans le contrat de ce dernier.

3. La super procédure de recouvrement de charges de la loi ELAN

Il s’agit de l’un des innovations amenées par la loi ELAN. Elle a été mise en place pour limiter le nombre de démarches et faire en sorte qu’une seule et unique procédure permettre de recouvrer à la fois les charges dues par le copropriétaire ainsi que celle à devoir dans le futur.

La Super Procédure de Recouvrement commence par la mise en demeure. Si 30 jours après la réception de celle-ci, le copropriétaire débiteur n’a pas répondu alors on considérera que l’intégralité des charges passées, présentes et futures seront dues puisque le budget a été voté en assemblée générale. La loi ELAN a élargi cette mesure aux charges liées au budget prévisionnel mais également à celles liées au fond de travaux. L’intégralité de ces charges devient alors immédiatement exigible. Le syndic saisit dans ce cas le Tribunal de Grande Instance.

4. Les autres relances

Pour obtenir recouvrement des sommes dues le syndic peut également faire appel à un huissier ou un avocat  qui va faire parvenir au copropriétaire débiteur une sommation ou injonction de payer. Cette étape est souvent utilisée car très efficace mais aussi car elle permet au syndic de transmettre le dossier à un prestataire spécialisé. Si l’injonction de fonctionne pas alors l’huissier peut convenir avec le syndic d’une saisie sur loyers (si le copropriétaire débiteur est également bailleur), sur salaires ou sur comptes bancaires. Cette procédure ne nécessite aucun jugement du tribunal mais n’est pas toujours efficace dans les faits, en effet, certains mauvais payeurs arrivent toujours à contourner la saisie.

Si tous ces recours n’ont pas permis au syndic de recouvrer les fonds dus par le copropriétaire débiteur, il peut se tourner vers le tribunal qui mettra en place une procédure pouvant aller jusqu’à la mise en vente judiciaire des lots concernés.

Le syndic de copropriété a pour mission d’obtenir le paiement des charges indispensables au financement de la copropriété. Il peut avoir recours à plusieurs solutions pour obtenir recouvrement de ces sommes en cas de non-paiement par un ou plusieurs copropriétaires débiteurs. La loi ELAN notamment a mis en place une procédure simplifiée et accélérée mais il est nécessaire de bien informer les copropriétaires en amont (dans les courriers de relance par exemple) sur les sanctions possibles afin de les encourager à payer leurs charges dans les meilleurs délais.