L’administrateur de biens qui propose un service de gestion locative à ses propriétaires mandants va avoir pour première tâche d’assurer la signature du contrat de location puis de suivre le dossier durant toute la durée du bail. Ce document est donc un incontournable du métier de la gestion locative, décryptons-le ensemble.
Le bail ou contrat de location est un document écrit par lequel le bailleur ou propriétaire s’engage à mettre à la disposition du locataire son bien immobilier moyennant un loyer. Ce bien peut être de plusieurs nature : maison, appartement, garage, local commercial…
C’est le contrat de location qui permet de matérialiser les droits et obligations du locataire et du propriétaire d’un bien. ll permet de formaliser la location et sert de référence en cas de litige.
Il doit comporter les coordonnées du propriétaire ou de son gestionnaire ainsi que celles du locataire. Il doit faire figurer la date de prise d’effet et la durée du bail ainsi que certaines informations concernant le bien et le loyer pratiqué :
Si le bailleur est représenté par un administrateur de biens alors le contrat de location devra également faire figurer certaines informations concernant les frais d’agence (partage des frais et plafonds de facturation).
Type de contrat de location |
Durée moyenne |
Bail de location vide |
3 ans |
Bail de location meublée |
1 an (9 mois pour étudiants) |
Bail mixte |
3 à 6 ans |
Bail commercial |
9 ans |
Bail professionnel |
6 ans |
Bail emphytéotique |
18 à 99 ans |
Un contrat-type a été instauré depuis le 1er août 2015 et doit être obligatoirement utilisé pour toutes les locations de logements vides ou meublés. Cette obligation découle des dispositions de la loi ALUR. L’intégralité des baux d’habitation nue ou meublés signés après cette date doivent utiliser ce modèle.
Pour les autres contrats, pas de modèle type, chaque bail étant soumis à des spécificités liées par exemple au type d’activité qui sera exercée dans le cadre d’un local commercial.
La plupart des baux sont des contrats à tacite reconduction. C’est à dire que si aucune des deux parties ne se manifeste le contrat est automatiquement reconduit sans aucune formalité. La reconduction d’un bail ne signifie pas la prolongation mais bien l’engagement sur un nouveau contrat de la même durée que le contrat initial.
On parle de renouvellement du bail lorsque l’une des deux parties souhaite continuer d’occuper le bien mais à des conditions différentes de celles stipulées dans le bail initial. Par exemple, le propriétaire peut lorsque le contrat de location arrive à son terme, décider de le renouveler avec une augmentation de loyer. Il doit alors envoyer un courrier recommandé au locataire au moins six mois avant la fin du bail avec les références permettant de justifier que le loyer est sous-évalué.
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis dont la durée est stipulée sur le contrat de location. En location meublée, le préavis est d’un mois, en location nue il est de 3 mois sauf dans certains cas :
Le propriétaire ne peut donner congés au locataire qu’au terme du contrat de location, sauf :
Le propriétaire doit dans les deux cas en informer le locataire par courrier recommandé en général 6 mois avant le terme du bail (3 mois pour un bail meublé). Le locataire pourra alors quitter les lieux dès qu’il le souhaite mais devra payer le loyer tant qu’il occupera le logement.