La caution locative : ce qui a changé en 2022

Demandée par de nombreux propriétaires bailleurs ou agences immobilières au moment de la signature du contrat de location, la caution locative constitue une garantie permettant au propriétaire de lutter contre les impayés de loyer. Mais en quoi consiste t-elle et comment la formaliser? Dans cet article nous étudierons le fonctionnement de cette caution, ses différentes formes ainsi que l’acte de cautionnement avant d’aborder les récentes évolutions en vigueur depuis le 1er janvier 2022.

Qu’est ce que la caution locative ?

La caution, également appelée le garant, est une personne physique ou morale qui va s’engager envers le propriétaire bailleur, ou l’agence mandatée pour gérer son bien, à payer les dettes locatives du locataire. Il peut s’agir du loyer, des charges ou de tout autres sommes dues comme par exemple d’éventuels frais de réparation ou de remise en état du logement. 

Elle peut être simple ou solidaire :

• simple : la caution ne peut être contactée par le propriétaire ou son mandataire qu’en cas d’insolvabilité du locataire, 
• solidaire : la caution peut être contactée par le propriétaire ou son mandataire à partir du moment où le locataire est défaillant, et ce dès le premier euro.

Toute personne peut décider de se porter caution pour une autre. Il n’y a pas l’obligation de lien de parenté. Toutefois, le propriétaire ou l'agence qui le représente pourra étudier la solvabilité du garant au même titre que celle du locataire. Ainsi, il pourra être demandé à la caution locative de présenter des justificatifs de revenus ou de ressources. 

Le garant peut également être une entreprise, une banque ou une association. Son rôle est alors exactement le même que pour une personne physique. 

Par exemple, Action logement, dispositif d'aide au logement créé en 1943 et financé par la participation des employeurs, propose une caution gratuite au travers de la garantie Visale. Celle-ci est ouverte à tous les locataires de moins de 30 ans ainsi qu’à ceux de plus de 30 ans en situation professionnelle précaire (en période d’essai, en CDD depuis moins de 6 mois, en mutation ou titulaire d’une promesse d’embauche).

Pour être valable, la caution locative doit être matérialisée par un document appelé l’acte de cautionnement. 

Qu’est ce que l’acte de cautionnement ?

Il s’agit d’un document qui doit être annexé au contrat de location. Un exemplaire doit être remis au propriétaire bailleur, un autre à la caution accompagné d’un exemplaire du bail. 

Pour être valable, l’acte de cautionnement doit comporter un certain nombre d’indications :

• Le nom de la caution, du ou des locataires et du propriétaire bailleur, 
• L’identification du logement objet du contrat de location ainsi que la date de signature de celui-ci, 
• Le montant du loyer et des charges ainsi que les conditions de révision du loyer prévues dans le bail, 
• Le montant maximum pour lequel le garant est engagé, ce qui est nouveau car auparavant rien n’était précisé,
• La durée d’engagement du garant : depuis le 1er janvier 2022, la durée d’engagement de la caution peut être déterminée, le garant est donc engagé jusqu’au terme sauf évènements exceptionnels prévus au contrat, ou indéterminée. Dans ce cas, le garant est libre de mettre fin à son engagement à tout moment, en respectant un préavis prévu au contrat. Attention tout de même, la résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours. La caution doit donc assurer le recouvrement des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location. En l’absence de mention de durée, l'engagement de la caution solidaire est considéré comme étant indéterminé,
• Une mention manuscrite qui a été réinstaurée en 2022 après avoir été abandonnée pendant 3 ans. Elle doit exprimer l’engagement de la caution à payer au propriétaire les sommes dues par le locataire en cas de défaillance, avec le montant maximum indiqué en lettres et en chiffres. Cependant la mention n’est plus obligatoirement recopiée mot à mot. Il faut savoir qu’auparavant l’oubli d’un seul mot pouvait rendre caduque le cautionnement. 

L’acte de cautionnement permet donc de préciser les responsabilités du garant. L’ordonnance de septembre 2021 mise en place au 1er janvier 2022 venant préciser certains éléments que nous allons résumer dans le point suivant. 

En 2022 : résumé des changements

• Modification dans la définition du cautionnement : l’article 2228 du Code civil expliquait la caution locative en ces termes : « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ». À partir du 1er janvier 2022, ce même article sera rédigé de la manière suivante : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». 
• Engagement de la caution plafonné en terme de montant : instauration d’un montant maximum pour lequel le garant s’est engagé et qui doit figurer dans l’acte de cautionnement, 
• Engagement de la caution limité dans le temps : instauration de la notion de durée dans l’engagement du garant. Si aucune notion de durée n’est indiquée, l'engagement de la caution solidaire est considéré comme étant indéterminé,
• Réinstauration de la mention manuscrite : l’acte de cautionnement n’est donc plus considéré comme nul si la formule prévue par la loi n’a pas été recopiée mot pour mot. La responsabilité du garant est renforcée car il lui est impossible de s’appuyer sur une mauvaise formulation pour contester ses responsabilités en cas de défaillance du locataire,
• Mise en place de la signature électronique : depuis le 1er janvier 2022 ce document peut être signé par voie électronique. Il faudra pour cela recourir à un prestataire spécialisé pouvant contrôler et authentifier l’identité des signataires.

Certains changements ont donc été apportés au concept de caution ainsi qu’à l’acte de cautionnement notamment en précisant la notion de montant et de durée de l’engagement. Le but de ces changements est de renforcer la responsabilité du garant et de sécuriser les propriétaires bailleurs, évitant ainsi de nombreux contentieux.