Et entre deux locataires, quel est le rôle de l’administrateur de biens?

Nous avons vu dans les précédents articles de ce dossier les différentes étapes depuis la mise en location d’un bien jusqu’à la sortie du locataire. Il peut parfois arriver que les locations ne s'enchaînent pas réellement les unes derrière les autres et que certains événements viennent interrompre le cycle des locations. Faisons le point sur ces différents cas particuliers et votre rôle à jouer en tant qu’administrateur de biens.

1. Le propriétaire décide de récupérer son bien

Vous le savez, le locataire peut mettre fin au bail à n’importe quel moment à condition bien entendu de respecter le préavis. Pour le propriétaire c’est différent. Il peut résilier le bail uniquement a expiration du contrat et pour des motifs bien particuliers :

• pour le mettre en vente : il indiquera alors au locataire le prix et les conditions de la vente, ce qui fera également office d’offre de vente au profit du locataire. Dans ce cas, il mettra fin à votre mandat de gestion mais pourra peut-être avoir recours à vos services si vous proposez un service de transaction.
• pour y habiter ou y faire habiter un membre de la famille à titre de résidence principale, en fournissant les noms et coordonnées de la personne concernée. Là aussi, cela donnera lieu à une résiliation de votre mandat de gestion. En devenant lui-même résidant de ce logement, le propriétaire ne pourra plus le mettre en location.
• pour un motif légitime : si par exemple le locataire ne paie pas son loyer de manière régulière, n’occupe pas le logement à titre de résidence principale ou s’il sous-loue le logement… Votre rôle sera dans ce cas d’accompagner le propriétaire dans la procédure.

Le locataire doit impérativement être prévenu par courrier recommandé 6 mois avant la date d’expiration du bail dans le cadre d’une location nue ou 3 mois s’il s’agit d’un meublé. En tant qu’administrateur de biens, vous devez relancer le propriétaire à l’approche de ce délai afin de lui rappeler ses droits.

2. Le propriétaire souhaite augmenter le loyer

Le propriétaire du bien que vous gérez souhaite augmenter le loyer entre deux locataires. 

Si le logement est situé en zone non tendue pas de problème, il est libre de fixer son loyer comme il l’entend. Si c’est en zone tendue c’est plus compliqué car le loyer est soumis au dispositif de blocage des loyers. En effet, la réglementation stipule que le montant du loyer pour le locataire entrant ne doit pas dépasser celui appliqué pour le locataire sortant. Il y a néanmoins des cas particuliers dans lesquels le propriétaire peut revoir son loyer à la hausse dans certaines limites.  

D’une part, si des travaux ont été effectués dans le logement, à condition qu’ils soient liés à la modernisation et à la décence du logement (les travaux liés à l’esthétisme sont exclus). Il faudra que le montant des travaux soit équivalent à au moins une demi-année de loyer. Il sera alors possible de réévaluer le loyer à la hausse mais l’augmentation ne pourra pas dépasser 15% du montant total des travaux.

D’autre part, si le propriétaire estime que le loyer de son bien est sous-évalué. Il sera possible de l’augmenter entre deux locataires à condition de pouvoir prouver que le loyer était jusqu’ici sous-évalué par rapport au loyers de logements comparables dans la même zone géographique. Il faudra alors se baser sur le loyer de référence du voisinage. L'augmentation ne pourra pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer actuel et le loyer de référence. Par exemple pour un loyer à 400€ alors qu’il pourrait atteindre 500€, l’augmentation ne pourra pas dépasser 50€.

Enfin le propriétaire pourra revoir son loyer à la hausse s’il a procédé à des travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois et d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Dans ce cas, l’augmentation du loyer à la relocation sera libre.

Quel que soit le cas de figure, votre rôle de conseil sera primordial auprès du propriétaire au moment de décider de la réévaluation de son loyer.

3. Le propriétaire souhaite entreprendre des travaux

Un changement de locataire est le moment idéal pour remettre en état le logement, remplacer les éléments vétustes, moderniser les équipements… Des travaux peuvent être entrepris pour améliorer le confort du bien, le rendre plus attractif et ainsi trouver plus facilement de nouveaux locataires. Il peut également être indispensable de remettre aux normes le logement sur le plan électrique ou énergétique. Enfin nous l’avons vu plus haut, des travaux permettent également d’augmenter dans certains cas le loyer du logement. 

Il y a plusieurs types de travaux :

• les travaux de remise aux normes : 

Nous l’avons vu dans notre précédent article “Mettre son premier bien en location : ce qu’il faut savoir”, pour mettre un bien en location, certains diagnostics techniques sont obligatoires. Ils permettront également de vérifier l’état de toutes les installations électriques mais aussi des installations de gaz, de l’étanchéité des menuiseries et de l’isolation générale du logement que ce soit thermique ou phonique.

• les travaux d’amélioration des performances énergétiques :

Ce type de travaux va permettre de rendre le logement plus économique en contribuant à diminuer les factures liées notamment aux dépenses d’énergie. Votre propriétaire pourra par exemple décider de changer de système de chauffage ou encore de revoir entièrement les menuiseries pour utiliser des matériaux plus modernes. Autre poste énergivore : la chaudière, qui peut elle aussi être remplacée par un modèle plus performant et plus économique.

• les travaux pour améliorer le confort au sein du logement :

Ces travaux ne vont certes pas profiter directement au propriétaire puisqu’il ne réside pas dans le logement. Mais améliorer le confort d’un bien en location va contribuer à augmenter considérablement son attractivité et également à fidéliser les locataires. Au-delà même des travaux dits de "rafraîchissement" destinés à remettre en état les peintures et sols après le passage d’un locataire, il s’agit d’améliorer de manière significative le bien par exemple en refaisant la salle de bain ou encore en changeant les équipements de la cuisine. 

En tant qu’administrateur de biens votre rôle va être central. C’est vous qui allez prendre contact avec les différents prestataires, demander des devis puis suivre et encadrer les travaux une fois les fournisseurs retenus par le propriétaire. ll sera ensuite de votre responsabilité de valoriser ces travaux auprès des futurs locataires.

Nous l’avons vu dans cet article, votre rôle de conseil auprès du propriétaire mandant ne se limite pas à la gestion des locataires qui occupent son bien. Même lorsqu’aucun locataire n’occupe le logement, votre présence ainsi que vos conseils de professionnels sont requis et vous devez accompagner le propriétaire dans tous types de démarches.