S’installer en tant que syndic : réglementation et formalités

Si le métier de syndic attire de plus en plus de professionnels désireux d’étendre leur activité pour répondre à diverses problématiques : choix de carrière, demande de propriétaires, activité pérenne, rémunération plus sécurisée, … des impératifs sont à respecter avant de se lancer.

La recherche de copropriétés est une étape importante et indispensable pour débuter. Cependant, même si cette étape peut être longue, avant même de pouvoir prendre une copropriété en charge, la réglementation guide l’installation d’une agence. Première étape, l’obtention d’une carte professionnelle et respecter les formalités de toute création d’entreprise.

1. La réglementation

L’activité de syndic est régie par différentes lois :

• la loi Hoguet du 2 juillet 1970 qui encadre l’exercice des professions immobilières,
• la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 qui donne au syndic le pouvoir d’un organe exécutif,
• la loi ALUR du 24 mars 2014 qui réglemente notamment les honoraires des syndics.
• la Loi ELAN du 23 novembre 2018 portant sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Celles-ci sont les principales, mais d’autres lois et décrets viennent les compléter dans tous les domaines de la gestion et de l’administration d’immeubles.

Afin de pouvoir s’installer en tant que syndic, il est ainsi obligatoire de posséder une carte professionnelle. Celle-ci est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie. Dans le cas présent, la carte devra porter la mention « Syndic de copropriété ». La possession de toute autre carte professionnelle immobilière ne dispense pas de celle-ci.

Son obtention répond à des conditions précises :

• Moralité 
• Qualification professionnelle
• Posséder une garantie financière
• Avoir une responsabilité civile professionnelle

La moralité : La loi Hoguet prévoit dans les articles 9 et 10 qu’il ne faut pas avoir fait l’objet depuis moins de 10 ans d’une condamnation pour crime, à une peine d’au moins 3 mois d’emprisonnement sans sursis pour certaines infractions spécifiques, à la destitution des fonctions d’officier public ou ministériel. Cette incapacité s’applique aussi à des personnes ayant fait l’objet d’une faillite personnelle ou de toute autre mesure d’interdiction définitive.

La moralité fait partie des règles de déontologie d’un syndic mentionnées par le décret du 26 août 2015 avec les obligations de probité, de loyauté et d’éthique professionnelle limitée au respect de la loi et des règlements, à la transparence, à la compétence et à la confraternité.

La Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière sanctionne les contrevenants à ce code d’éthique. Le syndic qui commet des erreurs peut être admis devant un tribunal civil ou pénal selon les cas.

L’aptitude professionnelle : il faut pouvoir justifier d’un niveau d’étude d’au moins trois ans ou d’une expérience professionnelle significative dans la spécialité liée à la mention demandée.

La garantie financière : Différents organismes sont habilités à la fournir :

• Etablissement de crédits
• Sociétés de financement
• Assurances
• Caisse des dépôts et consignations

Son montant dépend des sommes que le syndic gère pour tous ses syndicats. Le minimum s’élève à 110000€. Elle protège les clients et leur assure de pouvoir récupérer leurs fonds.

L’assurance responsabilité civile professionnelle : Cette assurance garantit les dommages corporels ou matériels causés par la mauvaise exécution ou la non-exécution des prestations du syndic. Ce contrat couvre les frais de défense et les éventuels dommages et intérêts consécutifs à la mise en cause de l’application de ces prestations.

Enfin, n’oubliez pas qu’il faut ouvrir un compte séparé par copropriété et pour le syndic pour ne pas avoir de problèmes de comptabilité et de conformité.

2. Formalités de création d'un cabinet de syndic

Création d’activité :

La fondation d’une société ou d’une entreprise est soumise à un certain nombre de règles. Dans le cas d’un syndic, étant donné qu’il est interdit d’exercer en auto-entrepreneur, le fondateur doit choisir ses statuts et immatriculer sa nouvelle entreprise.

En fonction de son activité, le centre responsable de l’immatriculation change :

• Pour une entreprise individuelle, c’est le Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de l’URSSAF qui est compétent.
• Pour une société, c’est le Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce et d’Industrie qui s’en charge.

Par contre, la création de société type EURL/SARL/SASU/SAS génère des formalités supplémentaires telles que la rédaction des statuts constitutifs de la société et la publication d’un avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales.

Le choix des statuts est souvent une entreprise délicate, chaque statut pouvant avoir des conséquences différentes sur les aspects fiscaux, sociaux et sur les obligations comptables. Ces démarches étant compliquées et indispensables, il est souvent plus simple de se faire accompagner par un expert-comptable qui pourra aider dans le choix de la forme juridique la plus adaptée à l’agence. Cet expert saura de plus protéger au mieux le futur syndic et notamment prévenir d’éventuels futurs risques financiers sur son patrimoine personnel.

Il est enfin indispensable d’apparaitre dans le registre du commerce et des sociétés pour exister.

Diversification de l’offre d’une agence :

Pour une agence qui souhaiterait étendre son activité au syndic, il est nécessaire que le Kbis de celle-ci fasse apparaitre l’activité de syndic. Si ce n’est pas le cas, l’agence procédera à :

• L’adjonction d’activité qui devra apparaître sur les procès-verbaux,
• La mise à jour des statuts,
• Une nouvelle publication sur le Journal officiel.

Lorsque la réglementation et les formalités seront respectées, le syndic pourra enfin soumettre aux assemblées générales son contrat de syndic pour se faire élire. Cette dernière étape validée, le challenge commence… Bonne gestion.