Impôts et gestion locative : quel rôle pour l’adb ?

La mission de l’administrateur de biens dans le cadre du mandat de gestion locative et de représenter mais aussi de conseiller le propriétaire bailleur dans toutes les étapes de la gestion de son bien. A ce titre il joue un rôle non négligeable auprès de certaines institutions comme les impôts. Voyons plus en détail dans quel cadre le gestionnaire est amené à intervenir auprès de cet organisme à l’entrée ou à la sortie d’un locataire ou encore dans la gestion de la taxe d’ordures ménagères. Nous nous pencherons ensuite sur son rôle de conseil auprès du bailleur notamment lorsque ce dernier doit déclarer ses revenus fonciers aux impôts.

1. Les mouvements de locataires et la taxe d’habitation

La taxe d’habitation est une taxe annuelle qui doit être payée par toutes les personnes habitant dans un logement au 1^er janvier de l’année imposable. C’est la commune ou le groupement de commune dont dépend le logement qui encaisse cette taxe pour financer les services ou équipements mis à la disposition des habitants… Cette taxe est déterminée en fonction de la situation des occupants au 1^er janvier et calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du logement soit le prix que pourrait rapporter le bien s’il était loué aux conditions du marché. Cette valeur dépend donc de plusieurs critères liés à la situation géographique mais également à la catégorie ainsi qu’à la nature du bien et des aménagements dont il dispose. La taxe d’habitation est en train d’être progressivement supprimée pour l’intégralité des ménages français d’ici 2023.

Le propriétaire bailleur ou encore le mandataire, si le bien est confié à un gestionnaire, doit informer le service des impôts dont dépend le logement à chaque entrée et sortie de locataire. Il envoie pour cela un courrier indiquant la date où le locataire sortant quitte les lieux et fera de même lorsque le logement sera de nouveau occupé. Il permet ainsi de mettre à jour la base de données du service des impôts concernant la taxe d’habitation.

2. La gestion de la taxe ordure ménagère

Ce sont les communes et groupements de communes qui sont en charge de la collecte et du traitement des déchets ménagers. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) permet aux collectivités de financer ce service dans la grande majorité des cas, sinon il s’agit de la REOM (Redevance d’Enlèvement des Ordures Ménagères) qui est fixée en fonction de la quantité de déchets estimée du ménage.

Tous les propriétaires redevables de la taxe foncière sont soumis à la TEOM. Elle est calculée sur la même base que la taxe foncière soit sur la valeur locative cadastrale du bien (voir plus haut). Quand le logement est loué, le propriétaire peut obtenir le remboursement de la taxe d’ordures ménagères par le locataire, au titre des charges locatives récupérables.

Le rôle de l’administrateur de biens est de collecter l’intégralité des charges récupérables par le propriétaire. La taxe d’ordures ménagères n’est pas réclamée au moment de la réception par le propriétaire de son avis de taxes foncières mais est intégrée aux charges provisionnelles que le locataire verse tous les mois. C’est donc à l’occasion de la régularisation annuelle de charges que le gestionnaire va faire le différentiel entre les provisions de charges reçues tout au long de l’année et le montrant précis de l’ensemble des charges acquittées. LA TEOM fait partie de cet ensemble. L’administrateur de bien demande donc l’avis de taxe foncière du propriétaire afin de pouvoir refacturer le montant exact de la taxe d’ordure ménagère au locataire.

3. La déclaration des revenus fonciers

Les revenus locatifs perçus par le propriétaire sont soumis à l’impôt sur le revenu et doivent donc être déclarés. Deux solutions pour le propriétaire, le régime micro-foncier si ses revenus locatifs sont inférieurs à 15 000€ ou la déclaration au réel. Pour cela l’impôt est calculé sur le revenu net foncier c’est-à-dire la somme des loyers encaissés pendant l’année après déduction de certaines charges dont voici la liste :

• Les frais de gestion (notamment les honoraires de gestion de l’administrateur de biens), de garde et de procédure (litiges),
• Les dépenses liées à la réparation et l’entretien du bien,
• Les dépenses liées à son amélioration,
• Toutes les sommes acquittées pour le compte du locataire et qui restent définitivement à la charge du propriétaire car celui-ci n’a pas pu en obtenir le remboursement,
• Les provisions pour charges de copropriété,
• Les primes d’assurances (garantie des loyers impayés (GLI) ou propriétaire non occupant (PNO)),
• Les impôts et taxes (taxe foncière, taxe spéciale d’équipement …)
• Les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition, la réparation, l’amélioration… ainsi que les frais d’emprunt.

L’administrateur de biens a un rôle de conseil auprès du propriétaire bailleur dont il a le bien en gestion. A ce titre il doit être en mesure de répondre à ses questions concernant sa déclaration de revenus fonciers. Ce n’est pas obligatoire mais de nombreux gestionnaires éditent à l’attention de leurs propriétaires un document d’aide à la déclaration des revenus fonciers. Il s’agit d’un formulaire qui fait la synthèse des sommes à déclarer rubrique par rubrique (recettes, frais et charges, revenus exceptionnels …)  C’est un service largement apprécié par les propriétaires bailleurs.

L’administrateur de biens est donc amené dans le cadre de son mandat de gestion locative à aborder plusieurs problématiques en rapport avec la question des impôts. Taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, déclaration des revenus fonciers et charges déductibles sont autant de sujets qu’il doit savoir maîtriser afin d’assurer efficacement son rôle de conseil auprès des propriétaires dont il a les biens en gestion.