1/ Travailler en agence : franchisée ou non?

a/ Une agence : un lieu d’interactions 

Si vous démarrez dans l’immobilier, c’est probablement la solution que la majorité d’entre vous choisira. En effet, travailler en agence va vous permettre d’acquérir de l’expérience tout en conservant un certain confort matériel grâce au salaire récurrent et à la sécurité qu’offrent un emploi salarié.

Au travers de vos contacts avec les autres collaborateurs vous allez pouvoir bénéficier d’une ambiance de travail stimulante mais aussi propice au développement de vos compétences et ce quel que soit le métier de l’immobilier que vous avez choisi (transaction, syndic, location, gestion…). Vous allez pouvoir échanger au quotidien avec les autres collaborateurs autour des problématiques métiers mais aussi avoir la possibilité de recevoir des clients à l’agence et ainsi d’acquérir un certain savoir-faire dans la gestion du relationnel client.

En travaillant dans une agence, vous pourrez utiliser les outils de communication et de prospection mis à disposition mais aussi accéder aux fichiers clients.

Toutefois en tant que salarié, vous serez rattaché à la direction de l’agence et devrez appliquer les règles mises en place par la structure en termes d’organisation, d’horaires, de lieu de travail. Votre rémunération sera également établie par l’agence, généralement sous forme d’un revenu fixe et d’un variable fonction de vos résultats.

Si votre souhait n’est pas de travailler dans une agence mais plutôt de monter votre propre agence immobilière, alors vous bénéficierez de tous les aspects positifs liés à la structure physique : lieu d’échange entre les collaborateurs, vitrine pour les clients, optimisation de votre organisation. Mais vous devrez tenir compte des charges que cela engendre en comparaison avec le statut d’indépendant que nous aborderons dans la troisième partie de ce dossier.

Quoi qu’il en soit, en matière d’agence immobilière, il y a là-aussi plusieurs possibilités. Vous pouvez opter pour une structure indépendante ou encore pour une agence franchisée. Dans le second cas, une partie de vos conditions de travail ou de rémunération ne seront pas nécessairement dictées par la direction de l’agence mais par les règles établies au sein de la franchise. 

 

b/ La franchise immobilière

On estime qu’aujourd’hui, près d’un quart des agences immobilières appartiennent à un groupe immobilier ou à une franchise. La franchise immobilière est un accord commercial qui permet à une agence immobilière, le franchisé, d’être indépendante juridiquement et financièrement tout en ayant le droit d’utiliser le nom, le savoir-faire et de commercialiser les services et produits du franchiseur, autrement dit la tête de réseau. Il existe aujourd’hui de nombreuses franchises, parmi lesquelles les plus répandues sont Orpi, Century 21, Stéphane Plaza Immobilier, Guy Hoquet…

 

Les avantages de la franchise : 

  • Le premier atout indéniable est l’accompagnement que procure la structure en termes de formation, d'assistance, de communication, d’accès aux outils métiers dont vous aurez besoin au quotidien (partenariats logiciels, contrats groupe…),
  • Une agence immobilière affiliée à une franchise bénéficie également de la notoriété du réseau et ce dès le démarrage. Vous aurez aussi accès à la base de données des clients de la franchise. Ce sont de réels avantages pour accroître votre portefeuille, 
  • D’autre part, la franchise se développant de manière stratégique, si vous lancez une agence à un endroit donné, alors vous aurez l’exclusivité dans votre zone géographique, c’est à dire qu’aucune autre agence du même réseau ne viendra s’implanter sur le territoire.

 

Les inconvénients : 

  • Être rattaché à une franchise implique de respecter les contraintes établies par la tête de réseau en ce qui concerne l’image, la politique marketing ou commerciale. Vous pouvez ne pas vous sentir à l’aise avec les règles imposées. Le développement de l’activité ne se fait donc pas de façon totalement libre et certains pourront considérer cela comme une perte d’autonomie,
  • D’autre part, la franchise représente un investissement financier important. Il faut payer un droit d’entrée au moment de la création de l’agence puis ensuite une redevance mensuelle. 

Travailler dans une agence immobilière peut être une piste intéressante pour monter en compétences si vous démarrez dans le secteur de l’immobilier. Qu’elle soit reliée à une franchise ou indépendante, une agence immobilière est un lieu propice aux échanges mais qui impose le respect d’une certaine hiérarchie. Si vous souhaitez bénéficier des avantages d’un réseau mais aspirez à plus d'indépendance, il existe une autre alternative : travailler pour un réseau de mandataires. 

2/ Travailler pour un réseau de mandataires

a/ Qu’est-ce qu’un réseau de mandataires immoblilier

Un réseau de mandataires immobiliers fonctionne un peu comme une agence immobilière classique sauf que les mandataires n’ont pas le même statut que des agents immobiliers. Ces derniers dépendent juridiquement de l’agence par laquelle ils sont employés alors qu'en réseau, les mandataires sont des négociateurs indépendants qui souvent travaillent sous la carte professionnelle d’une agence immobilière qui est la tête de réseau. Il s’agit d’une structure mère qui a sous sa coupole des professionnels indépendants (agents commerciaux ou mandataires). Ce sont donc des personnes physiques qui travaillent pour le compte d'une personne morale.

Le mandataire se rémunère sous forme de commissions sur ses ventes. Il perçoit en général entre 60 et 90% des frais d’agences. Mais il faut garder en tête qu'il doit verser au réseau, en plus de sa part de commission sur les ventes, la redevance mensuelle pour avoir le droit d'appartenir à ce dernier. 

On compte aujourd’hui près de 45 000 mandataires répartis sur plus d’une centaine de réseaux parmi lesquels les plus gros sont IAD, SAFTI, Keller Williams ou encore Capifrance…En 2021, près de 22% des transactions ont été réalisées par des mandataires et selon la FNAIM, ce chiffre est en constante augmentation depuis 5 ans.

 

b/ Avantages et inconvénients de ce modèle

Si vous adhérez à un réseau de mandataires, voici les principaux points positifs :

  • L’indépendance ! Vous pourrez choisir la forme juridique de votre société selon vos ambitions (de la micro entreprise à l’entreprise individuelle) et vous serez aussi libre de déterminer votre rythme de travail, l’endroit d’où vous allez exercer, vos missions au quotidien…
  • Vous n’avez pas besoin de justifier d’une formation ou d’un diplôme spécifique. En effet, la particularité du statut de mandataire est que vous n’avez pas besoin de présenter de carte professionnelle. En effet, vous dépendrez de celle de la tête de réseau ou de l’agence immobilière à laquelle vous serez rattaché,
  • Vous allez pouvoir définir votre rémunération en fonction du chiffre d'affaires que vous allez générer et pourrez ainsi voir vos revenus augmenter au fur et à mesure que vous développez votre portefeuille,
  • Vous réalisez des économies sur les charges liées au local, puisque vous avez la possibilité de travailler de chez vous. Par contre cela implique des déplacements qui peuvent être coûteux, comme nous l’aborderons plus loin.

 

Les principaux inconvénients de ce modèle :

  • Si vous ne possédez pas vous-même de carte professionnelle, alors vous avez l’obligation d’être rattaché à une structure. Vous n’aurez donc pas de clientèle propre et ne pourrez pas être titulaire du fonds de commerce. En effet, la base de données de clients, le portefeuille à proprement dit, est liée au détenteur de la carte, 
  • En tant que mandataire, vous ne possédez pas de bureaux physiques. Nous l’avons vu plus haut cela peut être avantageux en termes de charges. Toutefois, cela ne vous permet pas de bénéficier de la visibilité d’une agence physique et vous oblige à réaliser de nombreux déplacements pour prendre contact avec vos prospects ou vos clients et vous faire connaître,
  • Vous êtes seul au quotidien, ce qui, surtout au démarrage ou sans une expérience solide, peut s’avérer problématique. En effet, certaines tâches administratives et comptables notamment peuvent être complexes, même si vous bénéficiez des outils proposés par le réseau (formation, communication, etc.),
  • Comme le montrent les chiffres, c’est un modèle qui séduit de plus en plus de monde. Il faudra donc faire face à un marché fortement concurrentiel.

 

Bien entendu cette liste d’arguments n’est pas exhaustive. Elle vous permettra de vous faire une idée plus précise de ce que sera votre quotidien si vous décidez d’adhérer à un réseau de mandataires immobiliers. 

Si vous trouvez les contraintes de ce modèle trop lourdes, que vous possédez les compétences nécessaires et la volonté de vous lancer de manière indépendante, vous avez alors également la possibilité de travailler à votre compte, dans votre propre structure.

3/ Travailler en indépendant dans l’immobilier

a/ En quoi cela consiste t-il?

Si vous décidez de travailler de façon indépendante dans le secteur de l’immobilier alors vous serez dans l'obligation de posséder une carte professionnelle immobilière. Vous pourrez choisir d'être rattachés à une agence immobilière ou un réseau de franchise, comme vu plus haut, mais ce n’est pas obligatoire. Sinon, le quotidien d’un agent immobilier indépendant ressemble beaucoup à celui du mandataire avec des missions similaires.

Le principal avantage de cette option est bien évidemment l’autonomie totale qu’elle procure à l'agent immobilier. En tant qu’indépendant, il peut organiser ses missions, son temps, choisir sa propre organisation, ses propres horaires. Il travaille aussi sans contrainte liée au lieu d’activité puisqu’il exerce souvent depuis son domicile ce qui limite également les charges. Pas de hiérarchie non plus ou d'intermédiaire dans les échanges ce qui est avantageux en termes de rémunération : en tant qu’agent immobilier indépendant, vous percevez l’intégralité des frais d’agence lors des négociations. 

Même si cette flexibilité est attractive, ce modèle a également des limites dont il faut tenir compte au quotidien. Tout d’abord, comme son nom l’indique, un indépendant c’est avant tout une personne seule qui se doit d’être polyvalente dans ses connaissances : vous allez aussi devoir notamment gérer votre comptabilité et des notions juridiques pourraient également vous être utiles aussi bien dans la gestion de votre société que dans le suivi de vos dossiers clients. La solitude au quotidien peut parfois être pesante comparée aux autres solutions abordées plus haut où les échanges sont favorisés entre les collaborateurs de l’agence ou du réseau. 

D’autre part, en phase de démarrage, votre visibilité risque d’être limitée : pas de vitrine physique où exposer les biens à vendre ou le savoir-faire de votre agence. Difficulté que vous pourrez pallier au moyen d’un site web bien référencé ou encore d’un profil actif sur les réseaux sociaux mais cela nécessite du temps et des compétences supplémentaires. 

Enfin vous devrez obligatoirement être titulaire de la carte professionnelle à moins d’appartenir à un réseau de mandataire (voir paragraphe précédent).

 

b/ Bien s’entourer pour être plus efficace

Vous l’avez compris, se lancer en indépendant dans l’immobilier requiert une certaine polyvalence et un grand sens de l'autonomie. Toutefois la solitude liée à ce statut n’est pas une fin. En effet, il existe des solutions afin de vous entourer de professionnels qui sauront vous apporter les compétences nécessaires pour développer sereinement votre activité.

  • Syndicats professionnels

Les syndicats professionnels vous permettront d’obtenir un soutien juridique et sauront vous aider à défendre vos intérêts en cas de besoin. Vous y trouverez également la possibilité de vous former, notamment sur l'évolution de la législation ou des tendances du marché.

Les syndicats liés au secteur de l’immobilier sont bien représentés en France :  

  • La FNAIM, le syndicat le plus ancien, qui compte aujourd’hui plus de 12 000 adhérents et regroupe plus de 13 métiers de l’immobilier. Il est très présent localement avec un large réseau d'antennes régionales et départementales,
  • Le SNPI compte près de 10 000 adhérents partout en France et s’est diversifié dans l’enseignement. Il propose notamment une large gamme de formations à destination des professionnels de l’immobilier,
  • L’UNIS, bien que plus récent que les deux syndicats précédents, propose un éventail de prestations équivalent et compte près de 2 200 entreprises affiliées, soit  près de 20 000 salariés.

Il existe d’autres associations syndicales en France, dont certaines sont spécialisées par métier. Par exemple, la CNACIM cible principalement les agents commerciaux et mandataires immobiliers.



  • Prestataires proposant l’externalisation

Il s'agit là-aussi d’une opportunité de vous entourer de spécialistes possédant les compétences qui vous font défaut pour développer rapidement et durablement votre portefeuille. En effet, certains prestataires spécialisés vous proposent d’externaliser auprès d’eux une partie de vos missions. Par exemple la gestion comptable ou administrative si vous souhaitez lancer une activité de syndic ou de gestion locative. 

Ces pratiques sont avantageuses pour vous à plusieurs niveaux :

  • elles vous permettent de bénéficier de compétences dont vous ne disposez peut-être pas en interne, 
  • elles vous font gagner du temps sur certaines tâches pour vous concentrer sur votre coeur de métier ou le développement commercial de votre agence,
  • elles offrent une flexibilité dans la gestion de vos ressources puisque vous n’utilisez le service qu’à hauteur de vos besoins, 
  • elles simplifient votre quotidien en vous permettant de vous diversifier sans songer à recruter au démarrage alors que votre structure est encore fragile. 

 

Le Groupe KEL, par exemple, propose des formules intéressantes si vous souhaitez développer une activité de syndic ou de gestion locative.  Ces solutions incluent à la fois le logiciel syndic ou le logiciel de gestion locative et l’accompagnement au quotidien par une équipe de gestionnaires et de comptables. L’équipe KEL vous permet ainsi d’externaliser la gestion administrative et comptable du portefeuille pour vous concentrer sur le développement commercial ou encore le relationnel client.

 

Il y a donc plusieurs façons de se lancer dans les métiers de l’immobilier. Vous pouvez travailler en agence ou en indépendant, dans le cadre d’une franchise ou non, en tant qu’agent immobilier ou de mandataire travaillant pour le compte d’une tête de réseau… Même si dans la plupart des cas le métier reste le même, les différentes formules permettent une autonomie plus ou moins importante. Cette flexibilité peut être un atout si vous aspirez à être indépendant ou avez une certaine expérience du métier. Si c’est au contraire votre première expérience dans l’immobilier, vous serez sans doute rassuré à l’idée de bénéficier de l’accompagnement et des outils mis à disposition par une franchise notamment.

Le choix vous appartient au final, mais si vous souhaitez en discuter, n’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de vos interrogations !

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