Lexique gestion locative

Il y a quelques mois, nous vous présentions le métier d’administrateur de biens. Retrouvez ici les notions associées au domaine de la gestion locative sous forme d’un lexique non exhaustif.

Assurance habitation

L’assurance multirisques habitation permet de couvrir les dommages aux biens ainsi que la responsabilité civile des assurés. Elle est obligatoire pour les locataires qui doivent présenter un justificatif à jour à l’agence ou au propriétaire et pour les copropriétaires. 

Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

Les propriétaires de maisons individuelles et d’appartements en copropriété ont l’obligation d’assurer leur bien pour le louer. Ils assurent les « murs » contre les intempéries, les risques naturels, …mais également les éventuels dommages causés par le bien immobilier au locataire et/ou à ses biens mobiliers.

Avis d’échéance de loyer

Il s’agit d’un document permettant de rappeler au locataire qu’il doit payer son loyer et ses charges ainsi que la date d’exigibilité. Il n’est pas obligatoire et ne doit pas être confondu avec la quittance de loyer (voir définition plus bas). 

Bail

Le bail ou contrat de location est le document officiel par lequel le propriétaire (bailleur) donne le droit à un locataire d’utiliser son bien, suivant des règles définies, pendant un certain temps et en échange d’un loyer. Il y a plusieurs types de baux en fonction de l’utilisation qui est faite du bien : habitation, commercial...

Caution solidaire

L’acte de caution solidaire est le document par lequel une personne s'engage à payer le loyer à la place du locataire, en cas de défaillance de ce dernier. Pour le formaliser, il y a un document à remplir et signer, joint au contrat de location.

Charges locatives

Un propriétaire payant des charges pour son bien en location est en droit de se faire rembourser une partie de ces charges par le locataire. C’est ce qu’on appelle une charge locative ou charge récupérable. On y retrouve par exemple les dépenses liées à l’entretien des parties communes en copropriété, certaines dépenses liées à l’eau, au chauffage ou à l’ascenseur...La liste exhaustive de ces charges est fixée par décret. 

Colocation

La colocation est la location d’un même logement par plusieurs locataires. Celle-ci peut-être formalisée par un contrat de location unique ou par plusieurs baux signés entre le propriétaire et les colocataires.

Compte-rendu de gérance

Egalement appelé décompte propriétaire, il s’agit du document que l’agence remet au propriétaire tous les mois ou tous les trimestres et qui fait la synthèse des recettes (loyers, charges, éventuelles indemnisations de sinistres…) et des dépenses (factures, charges de copropriété, honoraires de gestion et de location…). Le solde apparaissant sur ce document sera versé ou au contraire réclamé au propriétaire. 

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie ou caution est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire ou au gestionnaire. Cette somme permet de compenser d’éventuelles dégradations constatées lors de la remise des clés à la sortie du logement.

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

C’est un diagnostic immobilier obligatoire lors de la mise en vente ou en location d’un logement occupé au moins 4 mois par an. Il donne des informations sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

Encadrement des loyers

Dans certaines zones géographiques dites tendues, le propriétaire ne doit pas dépasser un montant maximum lorsqu'il fixe le loyer de son logement. Certaines villes dont Paris font l'objet d'un encadrement renforcé, avec des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.

État des lieux

Il s’agit d’une étape incontournable lorsqu’un bien est loué. L’état des lieux est un document annexé au contrat de location, et ayant pour but de décrire l'état du logement et de ses équipements à l’entrée du locataire puis à sa sortie. Il permet ainsi de révéler si des dégradations ont été causées par le locataire. Dans ce cas, le dépôt de garantie pourra être utilisé pour financer les réparations.

GLI (Garantie des Loyers Impayés)

C’est une assurance qui couvre le propriétaire en cas de contentieux avec le locataire dans le cadre de la location de son bien. Elle permet de recouvrir les loyers impayés charges comprises moyennant toutefois un plafond et couvre également les frais de contentieux et de procédure. Elle n’est pas obligatoire : seuls les propriétaires qui souhaitent en bénéficier verseront des cotisations. 

Honoraires de location / de gestion

Les honoraires de location ou de gestion font partie de ce qu’on appelle communément les frais d'agence. Il s'agit du montant que doit payer le propriétaire bailleur à l’agence qui prend en charge la mise en location ou la gestion locative de son bien.

Loi Chatel et mandat de gestion locative 

La loi Chatel encadre la résiliation du mandat de gestion locative. Le gestionnaire doit informer le propriétaire par écrit, entre trois mois et un mois avant la date de reconduction tacite, de la possibilité de résilier son mandat de gestion locative. Sinon le contrat peut être dénoncé à tout moment, sans frais ni pénalités.

Ordonnance d’injonction de payer (OIP)

Il s’agit d’une procédure permettant à un créancier d'obtenir le recouvrement de sa dette. Cette procédure judiciaire peu coûteuse et rapide, fait intervenir un huissier, et contraint le débiteur à respecter ses engagements. 

Mandat de gestion

C’est par ce contrat que le propriétaire mandate une agence ou un cabinet pour s’occuper de la location et/ou de la gestion de son bien. Le mandat doit faire figurer notamment : 

• le descriptif du bien à louer,
• la mission de l'administrateur de biens et sa durée (de 1 à 29 ans),
• la rémunération, en général un taux mensuel basé sur le loyer ou les encaissements,
• les honoraires complémentaires (entrée nouveau locataires, prestations supplémentaires, …)

L’agence ou le cabinet a l’obligation de tenir un registre des mandats à jour tant pour la caisse de garantie que pour l’administration fiscale.

Mandant ou bailleur

C’est le terme qui désigne celui qui donne mandat, donc dans le cas d’une agence, le propriétaire.

Mandataire

C’est le terme qui désigne celui qui représente le mandant, donc l'agence ou le cabinet.

Quittance

C’est le document qui donne quitus au locataire pour ses dettes à ce jour (il est quitte). Donc, quand il a payé son loyer et ses charges, on peut lui donner sa quittance. Ce document n’est pas obligatoire, mais le gestionnaire doit le faire parvenir au locataire s’il le réclame.

Quittancement

C’est le fait de lancer la facturation du loyer à venir. En général, on édite à cette occasion les quittances du mois précédent et les appels de loyer (ou avis d’échéance) du mois à venir. Ainsi, le verbe « quittancer » s’utilise pour dire « facturer un locataire ».

Régularisation de charges

Au moins une fois par an, le propriétaire d’un bien en location doit faire la comparaison entre les provisions de charges payées par son locataire et le montant des charges effectivement dues. La provision sera alors ajustée à la hausse ou à la baisse selon si le locataire a payé trop ou pas assez.

Révision des loyers

Le loyer d'un logement privé peut être révisé une fois par an si le bail le prévoit. Pour un bail d’habitation, on utilise l’indice de référence des loyers (IRL) édité tous les trimestres par l’INSEE.

Zone tendue

Certaines communes sont dites en “zone tendues” c'est-à-dire que le marché de l’immobilier y est caractérisé par des prix et des loyers élevés. Dans ces zones, la fixation du loyer est encadrée et le préavis du locataire est réduit (de 3 à 1 mois par exemple pour les locations vides).